Deccan Merchants Co-operative Bank Ltd. v. Dalichand Jugraj Jain & Ors.

Key Legal Principles

The important principles are:

• “Business of the society” under Section 91 has a narrower meaning than the general affairs of the society.

• The expression refers to the actual trading, commercial or similar activities which the society is authorised to undertake.

• Every dispute concerning an asset of a co-operative society does not automatically touch its business.

• To “claim through a member”, the claimant's right must arise through a transaction or dealing which the member entered into with the society in his capacity as a member.

• A person who deals with the co-operative bank as a stranger or in another legal capacity does not become subject to Section 91 merely because he happens to be a member.

• Where a special statute such as a Rent Act gives exclusive jurisdiction to a particular forum, the co-operative dispute-resolution mechanism cannot automatically displace that statutory forum.

Key Legal Principles (Kannada)

• Section 91 ಅಡಿಯಲ್ಲಿ “business of the society” ಎಂಬುದಕ್ಕೆ society ಯ ಸಾಮಾನ್ಯ affairs ಗಿಂತ narrower meaning ಇದೆ.

• Society statute, rules ಮತ್ತು bye-laws ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ನಡೆಸಲು ಅಧಿಕಾರ ಹೊಂದಿರುವ actual trading, commercial ಅಥವಾ similar activities ಅನ್ನು “business” ಒಳಗೊಂಡಿರುತ್ತದೆ.

• Co-operative society ಯ asset ಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಪ್ರತಿಯೊಂದು dispute ಕೂಡ ಸ್ವಯಂಚಾಲಿತವಾಗಿ ಅದರ business ಅನ್ನು touch ಮಾಡುವುದಿಲ್ಲ.

• “Claiming through a member” ಎಂದರೆ, ಆ member society ಯೊಂದಿಗೆ member ಆಗಿರುವ ತನ್ನ capacity ಯಲ್ಲಿ ನಡೆಸಿದ transaction ಅಥವಾ dealing ನಿಂದ claimant ನ right ಅಥವಾ title ಉದ್ಭವಿಸಿರಬೇಕು.

• ಒಬ್ಬ ವ್ಯಕ್ತಿ co-operative bank ನೊಂದಿಗೆ ಬೇರೆ legal capacity ಯಲ್ಲಿ ವ್ಯವಹರಿಸಿದ್ದರೆ, ನಂತರ ಅವನು member ಆಗಿದ್ದಾನೆ ಎಂಬ ಕಾರಣದಿಂದ ಮಾತ್ರ Section 91 jurisdiction ಅನ್ವಯಿಸುವುದಿಲ್ಲ.

• Rent Act ನಂತಹ ವಿಶೇಷ statute ಒಂದು ನಿರ್ದಿಷ್ಟ forum ಗೆ exclusive jurisdiction ನೀಡಿದರೆ, co-operative dispute-resolution mechanism ಆ statutory forum ಅನ್ನು ಸ್ವಯಂಚಾಲಿತವಾಗಿ ಬದಲಾಯಿಸಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ.

Summary (English)

1. Facts

The original owner of a building had borrowed money from Deccan Merchants Co-operative Bank and mortgaged the property to the Bank by depositing the title deeds.

After the borrower defaulted, proceedings were taken under the Maharashtra Co-operative Societies Act. The property was ultimately transferred to the Bank in execution of the recovery proceedings.

A portion of the building had been leased by the original owner to Dalichand Jugraj Jain before the Bank acquired the property.

After obtaining the property, the Bank claimed that the occupants had no right to remain in possession and sought their eviction.

The Bank approached the Registrar under Section 91 of the Maharashtra Co-operative Societies Act, contending that the dispute touched the business of the Bank and could therefore be referred to the Registrar's nominee.

The occupants challenged the reference before the High Court. The matter ultimately reached the Supreme Court.

2. Legal Issue

The Supreme Court considered:

(a) What is meant by the expression “touching the business of the society” under Section 91 of the Maharashtra Co-operative Societies Act?

(b) When can a person be treated as “claiming through a member” under Section 91(1)(b)?

(c) Whether a dispute concerning possession of premises acquired by a co-operative bank falls within the statutory jurisdiction of the Registrar under Section 91?

(d) Whether the special jurisdiction under the Rent Act overrides the co-operative arbitration mechanism?

3. Court's Decision

The Supreme Court dismissed the Bank's appeal.

The Court held that the dispute concerning possession of the premises did not constitute a dispute “touching the business” of the co-operative bank within Section 91.

The Court also held that the occupants were not claiming through the original owner in his capacity as a member of the Bank. The original owner had dealt with the Bank as a mortgagor, not as a member, in relation to the transaction from which the dispute arose.

Consequently, the dispute could not be referred to the Registrar under Section 91.

The Court further held that the special provisions of the Rent Act applied to the landlord-tenant dispute and were not displaced by Section 91 of the Maharashtra Co-operative Societies Act.

4. Court's Reasoning

The Court explained that the word “business” in Section 91 does not mean every affair or activity of a co-operative society.

It refers to the actual trading, commercial or similar business activity which the society is authorised to conduct under the statute, rules and bye-laws.

Therefore, merely because a co-operative bank owns property does not mean that every dispute concerning that property touches the banking business of the society.

The Court observed that ordinarily a co-operative bank cannot be said to be carrying on its banking business merely because it lets out property owned by it.

The Court also explained the expression “claiming through a member”.

For a person to claim through a member under Section 91(1)(b), the underlying transaction must have been entered into by the member with the society in his capacity as a member.

If the member dealt with the society as a stranger, rather than as a member, the special jurisdiction under Section 91(1)(b) does not arise merely because that person happened to be a member.

Here, the original owner had executed the lease as mortgagor in possession. Therefore, the tenants did not derive their rights from him in his capacity as a member of the Bank.

5. Relevance to Co-operative Banks

This is an important jurisdictional case for co-operative banks.

Co-operative banks frequently deal with disputes involving:

• borrowers and members;

• mortgaged properties;

• possession of secured assets;

• tenants occupying mortgaged properties;

• members dealing with the Bank in different capacities;

• Registrar/Board of Nominees proceedings; and

• civil-court jurisdiction.

The case prevents an overly broad argument that every dispute involving a co-operative bank automatically “touches the business” of the bank.

It also provides an important distinction between:

“a member dealing with the Bank as a member”

and

“a member dealing with the Bank in another legal capacity.”

That distinction can be significant when determining whether a dispute falls within the statutory arbitration jurisdiction under a State Co-operative Societies Act.

6. Practical Application

For a co-operative bank initiating proceedings before a Registrar or Board of Nominees, the Bank should first identify:

• the exact statutory provision conferring jurisdiction;

• the nature of the underlying transaction;

• whether the opposite party falls within the statutory category of persons;

• whether the transaction was entered into by a member in his capacity as a member;

• whether the dispute genuinely concerns the Bank's authorised business; and

• whether another special statute confers exclusive jurisdiction on another forum.

For property disputes, merely stating that the property belongs to the co-operative bank is not sufficient.

The Bank should establish the statutory connection between the dispute and the Bank's business and also establish that the parties fall within the categories specified in the applicable co-operative societies legislation.

For litigation strategy, this judgment is particularly useful when deciding whether a dispute should be pursued before the Registrar/Board of Nominees or before a civil court, Rent Court/Small Causes Court, or another statutory forum.

The precise State Co-operative Societies Act applicable to the particular bank must, however, be examined because the statutory wording and jurisdictional provisions may differ from Section 91 of the Maharashtra Act.

Summary (Kannada)

1. ವಾಸ್ತವಾಂಶಗಳು

ಒಂದು ಕಟ್ಟಡದ ಮೂಲ ಮಾಲೀಕರು Deccan Merchants Co-operative Bank ನಿಂದ ಸಾಲ ಪಡೆದಿದ್ದರು. ಆ ಸಾಲಕ್ಕೆ ಭದ್ರತೆಯಾಗಿ ಕಟ್ಟಡದ title deeds ಅನ್ನು ಬ್ಯಾಂಕ್‌ಗೆ ನೀಡುವ ಮೂಲಕ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು mortgage ಮಾಡಿದ್ದರು.

ಸಾಲಗಾರನು default ಮಾಡಿದ ನಂತರ Maharashtra Co-operative Societies Act ಅಡಿಯಲ್ಲಿ recovery proceedings ಕೈಗೊಳ್ಳಲಾಯಿತು. ಅಂತಿಮವಾಗಿ recovery proceedings ಮೂಲಕ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಬ್ಯಾಂಕ್‌ಗೆ ವರ್ಗಾಯಿಸಲಾಯಿತು.

ಆದರೆ ಬ್ಯಾಂಕ್ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಸ್ವಾಧೀನಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳುವ ಮೊದಲು, ಕಟ್ಟಡದ ಒಂದು ಭಾಗವನ್ನು ಮೂಲ ಮಾಲೀಕರು Dalichand Jugraj Jain ಅವರಿಗೆ lease ಮಾಡಿದ್ದರು.

ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಪಡೆದ ನಂತರ ಬ್ಯಾಂಕ್, ಆ ಕಟ್ಟಡದಲ್ಲಿದ್ದವರಿಗೆ ಮುಂದುವರಿದು possession ಹೊಂದುವ ಹಕ್ಕಿಲ್ಲ ಎಂದು ಹೇಳಿ eviction ಕ್ರಮ ಕೈಗೊಳ್ಳಲು ಪ್ರಯತ್ನಿಸಿತು.

ಬ್ಯಾಂಕ್ Maharashtra Co-operative Societies Act ನ Section 91 ಅಡಿಯಲ್ಲಿ Registrar ಅವರನ್ನು ಸಂಪರ್ಕಿಸಿ, ಈ dispute ಬ್ಯಾಂಕಿನ business ಅನ್ನು “touch” ಮಾಡುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಆದ್ದರಿಂದ Registrar ನ nominee ಮುಂದೆ ವಿಚಾರಣೆ ನಡೆಸಬಹುದು ಎಂದು ವಾದಿಸಿತು.

Occupants ಈ reference ಅನ್ನು High Court ನಲ್ಲಿ ಪ್ರಶ್ನಿಸಿದರು. ನಂತರ ಪ್ರಕರಣ Supreme Court ಗೆ ತಲುಪಿತು.

2. ಕಾನೂನು ಪ್ರಶ್ನೆ

Supreme Court ಮುಖ್ಯವಾಗಿ ಈ ಪ್ರಶ್ನೆಗಳನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಿತು:

(a) Maharashtra Co-operative Societies Act ನ Section 91 ಅಡಿಯಲ್ಲಿ “touching the business of the society” ಎಂಬ ಪದಗಳ ಅರ್ಥವೇನು?

(b) Section 91(1)(b) ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಒಬ್ಬ ವ್ಯಕ್ತಿಯನ್ನು “claiming through a member” ಎಂದು ಯಾವಾಗ ಪರಿಗಣಿಸಬಹುದು?

(c) Co-operative bank ಸ್ವಾಧೀನಪಡಿಸಿಕೊಂಡಿರುವ ಕಟ್ಟಡದ possession ಕುರಿತು dispute Section 91 ಅಡಿಯಲ್ಲಿ Registrar ಅವರ jurisdiction ಗೆ ಒಳಪಡುತ್ತದೆಯೇ?

(d) Rent Act ನ ವಿಶೇಷ jurisdiction, co-operative arbitration mechanism ಗಿಂತ ಮೇಲುಗೈ ಹೊಂದಿದೆಯೇ?

3. ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ತೀರ್ಪು

Supreme Court ಬ್ಯಾಂಕಿನ appeal ಅನ್ನು dismiss ಮಾಡಿತು.

ಕಟ್ಟಡದ possession ಕುರಿತು ಉಂಟಾದ dispute, Section 91 ಅಡಿಯಲ್ಲಿ co-operative bank ನ “business” ಅನ್ನು touch ಮಾಡುವ dispute ಅಲ್ಲ ಎಂದು Court held ಮಾಡಿತು.

ಮೂಲ ಮಾಲೀಕರು Bank ನ member ಆಗಿದ್ದರೂ, ಸಂಬಂಧಿತ transaction ನಲ್ಲಿ ಅವರು Bank ನೊಂದಿಗೆ member ಆಗಿ ಅಲ್ಲ, mortgagor ಆಗಿ ವ್ಯವಹರಿಸಿದ್ದರು ಎಂದು Court ತಿಳಿಸಿತು.

ಆದ್ದರಿಂದ occupants ಕೂಡ ಅವರನ್ನು Bank ನ member ಎಂಬ capacity ಯಲ್ಲಿ “claim through” ಮಾಡುತ್ತಿರಲಿಲ್ಲ.

ಹೀಗಾಗಿ Section 91 ಅಡಿಯಲ್ಲಿ Registrar ಮುಂದೆ ಈ dispute ಅನ್ನು refer ಮಾಡಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ ಎಂದು Court ತೀರ್ಮಾನಿಸಿತು.

ಇದಲ್ಲದೆ, landlord-tenant dispute ಗೆ ಅನ್ವಯಿಸುವ Rent Act ನ ವಿಶೇಷ provisions ಅನ್ನು Section 91 ಮೂಲಕ ಬದಲಾಯಿಸಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ ಎಂದು Court held ಮಾಡಿತು.

4. ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ಕಾರಣಗಳು

Section 91 ರಲ್ಲಿನ “business” ಎಂಬ ಪದವು co-operative society ಯ ಪ್ರತಿಯೊಂದು affair ಅಥವಾ activity ಯನ್ನು ಸೂಚಿಸುವುದಿಲ್ಲ ಎಂದು Court ವಿವರಿಸಿತು.

ಅದು society ಯ statute, rules ಮತ್ತು bye-laws ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ನಡೆಸಲು ಅಧಿಕಾರ ಹೊಂದಿರುವ actual trading, commercial ಅಥವಾ ಅದಕ್ಕೆ ಸಮಾನವಾದ business activity ಯನ್ನು ಸೂಚಿಸುತ್ತದೆ.

ಆದ್ದರಿಂದ co-operative bank ಒಂದು property ಹೊಂದಿದೆ ಎಂಬ ಕಾರಣದಿಂದ ಮಾತ್ರ ಆ property ಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಪ್ರತಿಯೊಂದು dispute ಕೂಡ ಬ್ಯಾಂಕಿನ banking business ಅನ್ನು touch ಮಾಡುತ್ತದೆ ಎಂದು ಹೇಳಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ.

Co-operative bank ತನ್ನ ಸ್ವಂತ property ಯನ್ನು rent ಗೆ ನೀಡಿದೆ ಎಂಬ ಕಾರಣದಿಂದ ಮಾತ್ರ ಅದು banking business ನ ಭಾಗವಾಗಿದೆ ಎಂದು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಹೇಳಲಾಗುವುದಿಲ್ಲ ಎಂದು Court ತಿಳಿಸಿತು.

“Claiming through a member” ಎಂಬ ಪದಗಳನ್ನೂ Court ವಿವರವಾಗಿ ವಿಶ್ಲೇಷಿಸಿತು.

Section 91(1)(b) ಅನ್ವಯಿಸಲು, underlying transaction ಅನ್ನು member ತನ್ನ “capacity as a member” ನಲ್ಲಿ society ಯೊಂದಿಗೆ ಮಾಡಿರಬೇಕು.

ಒಬ್ಬ ವ್ಯಕ್ತಿ member ಆಗಿದ್ದರೂ, society ಯೊಂದಿಗೆ member ಆಗಿ ಅಲ್ಲದೆ ಬೇರೆ legal capacity ಯಲ್ಲಿ transaction ನಡೆಸಿದ್ದರೆ, ಕೇವಲ ಅವನು member ಎಂಬ ಕಾರಣದಿಂದ Section 91(1)(b) ಅನ್ವಯಿಸುವುದಿಲ್ಲ.

ಈ ಪ್ರಕರಣದಲ್ಲಿ ಮೂಲ ಮಾಲೀಕರು lease ನೀಡುವಾಗ Bank ನ member ಆಗಿ ಅಲ್ಲ, mortgagor in possession ಆಗಿ ಕಾರ್ಯನಿರ್ವಹಿಸಿದ್ದರು.

ಆದ್ದರಿಂದ tenants ಅವರಿಂದ Bank ನ member ಆಗಿರುವ capacity ಯಲ್ಲಿ ಯಾವುದೇ right ಅಥವಾ title derive ಮಾಡಿರಲಿಲ್ಲ.

5. ಸಹಕಾರಿ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳಿಗೆ ಇರುವ ಪ್ರಸ್ತುತತೆ

ಈ ತೀರ್ಪು co-operative banks ಗೆ jurisdiction ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಪ್ರಮುಖ precedent ಆಗಿದೆ.

ಸಹಕಾರಿ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳಲ್ಲಿ ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಕೆಳಗಿನ ರೀತಿಯ disputes ಉಂಟಾಗುತ್ತವೆ:

• borrowers ಮತ್ತು members;

• mortgaged properties;

• secured assets ನ possession;

• mortgaged property ಯಲ್ಲಿ ಇರುವ tenants;

• Bank ನೊಂದಿಗೆ ಬೇರೆ ಬೇರೆ capacities ನಲ್ಲಿ ವ್ಯವಹರಿಸುವ members;

• Registrar/Board of Nominees proceedings; ಮತ್ತು

• civil-court jurisdiction.

Co-operative bank ಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಪ್ರತಿಯೊಂದು dispute ಕೂಡ “touching the business” of the bank ಎಂದು ವಿಶಾಲವಾಗಿ ವಾದಿಸಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ ಎಂಬುದನ್ನು ಈ ತೀರ್ಪು ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸುತ್ತದೆ.

ಇದಲ್ಲದೆ, ಕೆಳಗಿನ ಎರಡು ಪರಿಸ್ಥಿತಿಗಳ ನಡುವಿನ ವ್ಯತ್ಯಾಸವನ್ನು ಈ ತೀರ್ಪು ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸುತ್ತದೆ:

“member dealing with the Bank as a member”

ಮತ್ತು

“member dealing with the Bank in another legal capacity.”

State Co-operative Societies Act ಅಡಿಯಲ್ಲಿ Registrar/Board of Nominees ಗೆ jurisdiction ಇದೆಯೇ ಎಂಬುದನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸುವಾಗ ಈ distinction ಬಹಳ ಮುಖ್ಯವಾಗಬಹುದು.

6. ಪ್ರಾಯೋಗಿಕ ಬಳಕೆ

Co-operative bank Registrar ಅಥವಾ Board of Nominees ಮುಂದೆ proceedings ಪ್ರಾರಂಭಿಸುವ ಮೊದಲು ಈ ವಿಷಯಗಳನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು:

• jurisdiction ನೀಡುವ ನಿಖರ statutory provision;

• underlying transaction ನ ಸ್ವರೂಪ;

• ಎದುರುಪಕ್ಷವು statute ನಲ್ಲಿ ನಿರ್ದಿಷ್ಟಪಡಿಸಿರುವ category ಗೆ ಬರುತ್ತದೆಯೇ;

• member ತನ್ನ capacity as a member ನಲ್ಲಿ transaction ನಡೆಸಿದ್ದಾನೆಯೇ;

• dispute ನಿಜವಾಗಿಯೂ Bank ನ authorised business ಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದೆಯೇ; ಮತ್ತು

• ಬೇರೆ special statute ಬೇರೆ forum ಗೆ exclusive jurisdiction ನೀಡುತ್ತದೆಯೇ.

Property dispute ಗಳಲ್ಲಿ, “ಈ property co-operative bank ಗೆ ಸೇರಿದೆ” ಎಂದು ಹೇಳುವುದಷ್ಟೇ ಸಾಕಾಗುವುದಿಲ್ಲ.

Dispute ಮತ್ತು Bank ನ business ನಡುವೆ statutory connection ಇದೆ ಎಂಬುದನ್ನು Bank ತೋರಿಸಬೇಕು. ಜೊತೆಗೆ, parties ಅನ್ವಯಿಸುವ Co-operative Societies Act ನಲ್ಲಿ ನಿರ್ದಿಷ್ಟಪಡಿಸಿರುವ category ಯೊಳಗೆ ಬರುತ್ತಾರೆ ಎಂಬುದನ್ನೂ ತೋರಿಸಬೇಕು.

Litigation strategy ದೃಷ್ಟಿಯಿಂದ, Registrar/Board of Nominees ಮುಂದೆ dispute ಹೂಡಬೇಕೇ ಅಥವಾ Civil Court, Rent Court/Small Causes Court ಅಥವಾ ಬೇರೆ statutory forum ಅನ್ನು ಸಂಪರ್ಕಿಸಬೇಕೇ ಎಂಬುದನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸಲು ಈ ತೀರ್ಪು ಬಹಳ ಉಪಯುಕ್ತವಾಗಿದೆ.

ಆದರೆ ಪ್ರಾಯೋಗಿಕವಾಗಿ ಯಾವ State Co-operative Societies Act ಅನ್ವಯಿಸುತ್ತದೆ ಎಂಬುದನ್ನು ಪ್ರತ್ಯೇಕವಾಗಿ ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು, ಏಕೆಂದರೆ ವಿವಿಧ ರಾಜ್ಯಗಳ statutes ನಲ್ಲಿ jurisdiction ಮತ್ತು statutory wording ಭಿನ್ನವಾಗಿರಬಹುದು.