Dwarika Prasad v. State of Uttar Pradesh & Ors.

Key Legal Principles

Under the pre-2016 version of Section 13(8) considered in this judgment:

A mortgagor/guarantor seeking to redeem the secured property had to tender the entire dues of the secured creditor, together with costs, charges and expenses, before the date fixed for sale or transfer.

Mere willingness to pay, a partial deposit, or a subsequent offer to pay the balance did not satisfy Section 13(8).

Once the sale was completed through execution of the registered sale deed, the right of redemption stood extinguished.

IMPORTANT CURRENT-LAW NOTE:

This judgment interpreted the unamended Section 13(8). Section 13(8) was substantially amended with effect from 1 September 2016. Therefore, the exact statutory language and point at which redemption is extinguished must be determined under the version of Section 13(8) applicable to the particular SARFAESI proceeding.

Key Legal Principles (Kannada)

ಈ ತೀರ್ಪಿನಲ್ಲಿ ಪರಿಗಣಿಸಲಾದ 2016ರ ಹಿಂದಿನ Section 13(8) ಪ್ರಕಾರ:

Mortgagor/guarantor secured property ಯನ್ನು redeem ಮಾಡಲು ಬಯಸಿದರೆ sale ಅಥವಾ transfer ಗೆ ನಿಗದಿಪಡಿಸಿದ ದಿನಾಂಕದ ಮೊದಲು secured creditor ಗೆ ಬರಬೇಕಾದ ಸಂಪೂರ್ಣ dues ಜೊತೆಗೆ costs, charges ಮತ್ತು expenses ಅನ್ನು tender ಮಾಡಬೇಕಾಗಿತ್ತು.

ಕೇವಲ ಪಾವತಿಸುವ ಇಚ್ಛೆ, partial deposit ಅಥವಾ ನಂತರ ಉಳಿದ ಮೊತ್ತ ಪಾವತಿಸುವ offer Section 13(8) compliance ಆಗುವುದಿಲ್ಲ.

Registered sale deed execute ಆಗುವ ಮೂಲಕ sale ಪೂರ್ಣಗೊಂಡ ನಂತರ redemption ಹಕ್ಕು extinguish ಆಗುತ್ತದೆ.

ಪ್ರಮುಖ ಪ್ರಸ್ತುತ-ಕಾನೂನು ಸೂಚನೆ:

ಈ ತೀರ್ಪು Section 13(8) ರ 2016ರ ತಿದ್ದುಪಡಿಗೆ ಮುಂಚಿನ ರೂಪವನ್ನು ವ್ಯಾಖ್ಯಾನಿಸಿದೆ. Section 13(8) ಅನ್ನು 1 ಸೆಪ್ಟೆಂಬರ್ 2016ರಿಂದ ಮಹತ್ವಪೂರ್ಣವಾಗಿ ತಿದ್ದುಪಡಿ ಮಾಡಲಾಗಿದೆ. ಆದ್ದರಿಂದ ಪ್ರಸ್ತುತ ಪ್ರಕರಣದಲ್ಲಿ ಯಾವ statutory wording ಅನ್ವಯಿಸುತ್ತದೆ ಮತ್ತು redemption ಯಾವ ಹಂತದಲ್ಲಿ extinguish ಆಗುತ್ತದೆ ಎಂಬುದನ್ನು ಸಂಬಂಧಿತ SARFAESI proceeding ಗೆ ಅನ್ವಯಿಸುವ Section 13(8) version ಆಧರಿಸಿ ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು.

Summary (English)

1. Facts

The appellant, Dwarika Prasad, was a guarantor for an educational loan granted by Corporation Bank to another borrower.

To secure the liability, the appellant created an equitable mortgage over his immovable property.

The borrower failed to repay the loan and the account became an NPA. The bank initiated SARFAESI proceedings under Section 13(2) and subsequently took symbolic possession of the property.

The property was put to e-auction. The first auction did not receive any bid. A second auction was then scheduled, and a bid was received.

The appellant initially offered only Rs.2 lakh against outstanding dues of approximately Rs.36 lakh. Subsequently, during DRT proceedings, he stated that he would seek redemption.

The sale was confirmed on 2 February 2016.

The appellant later approached the High Court and offered to deposit Rs.7 lakh immediately and the balance subsequently. The High Court temporarily restrained execution of the sale deed, but the appellant did not deposit the balance of the dues as required.

The writ petition was eventually withdrawn, and the proceedings before the DRT continued.

The bank thereafter issued the sale certificate and executed a registered sale deed in favour of the auction purchasers.

The appellant then claimed that he still had a right to redeem the mortgaged property.

2. Legal Issue

Whether a guarantor/mortgagor can exercise the right of redemption after the sale of the secured property has been confirmed and a registered sale deed has been executed, particularly when the full dues, costs, charges and expenses were not tendered before the date fixed for sale or transfer as required by Section 13(8) of the SARFAESI Act.

3. Court's Decision

The Supreme Court rejected the appellant's claim.

The Court held that Section 13(8) required the entire dues of the secured creditor, together with costs, charges and expenses, to be tendered before the date fixed for sale or transfer in order to prevent the secured asset from being sold.

The appellant failed to comply with this requirement.

After the sale was confirmed, the sale certificate was issued and a registered sale deed was executed, the right of redemption stood extinguished.

The Court therefore did not interfere with the auction sale.

However, since the appellant had deposited Rs.7 lakh with the bank, the Court directed the bank to refund that amount with interest at 9% per annum.

4. Court's Reasoning

The Supreme Court relied upon the general principle contained in Section 60 of the Transfer of Property Act that a mortgagor ordinarily retains the right of redemption until that right is extinguished by a legally recognised act.

The Court applied that principle to SARFAESI enforcement.

Under the then applicable Section 13(8), the borrower/mortgagor could prevent the sale by tendering the secured creditor's entire dues together with costs, charges and expenses before the date fixed for sale or transfer.

A mere willingness to pay was not sufficient.

A partial payment was also not sufficient.

In this case, the appellant had opportunities to comply but did not tender the entire amount required by Section 13(8).

The Court therefore held that after the registered sale deed was executed, the right of redemption was extinguished.

5. Relevance to Co-operative Banks

This is practically important for co-operative banks conducting SARFAESI auctions of mortgaged properties.

Borrowers and guarantors frequently attempt to stop or reopen an auction by stating that they are "ready and willing" to clear the dues.

This judgment demonstrates the importance of distinguishing between:

• willingness to pay;

• partial payment;

• an undertaking to pay later; and

• actual tender of the legally required amount within the statutory period.

For the bank, this distinction can become critical when a borrower approaches the DRT or High Court immediately before or after auction confirmation.

The case is particularly useful where a guarantor has mortgaged his own property for the borrower's debt.

6. Practical Application

For a co-operative bank, when a borrower or guarantor seeks redemption during an auction process, the Authorised Officer should:

(a) calculate the complete amount legally required to be tendered, including applicable costs, charges and expenses;

(b) verify whether the amount has actually been tendered or whether the borrower has merely expressed willingness to pay;

(c) preserve all correspondence and payment proposals made by the borrower;

(d) record the date fixed for sale/transfer;

(e) carefully document confirmation of sale;

(f) ensure proper issuance of the sale certificate and completion of the legally required transfer formalities; and

(g) if proceedings are pending before the DRT or High Court, immediately place before the forum the exact status of payment, sale confirmation and statutory compliance.

The practical lesson for a co-operative bank is that a last-minute promise or partial payment should not automatically be treated as satisfaction of the statutory redemption requirement. The Authorised Officer must examine the exact statutory provision applicable to the proceeding and whether its conditions have actually been fulfilled.

Summary (Kannada)

1. ವಾಸ್ತವಾಂಶಗಳು

ಅಪೀಲುದಾರ Dwarika Prasad ಅವರು ಮತ್ತೊಬ್ಬ ವ್ಯಕ್ತಿಗೆ Corporation Bank ನೀಡಿದ educational loan ಗೆ guarantor ಆಗಿದ್ದರು.

ಆ ಸಾಲದ ಭದ್ರತೆಗಾಗಿ ಅಪೀಲುದಾರರು ತಮ್ಮ ಸ್ಥಿರಾಸ್ತಿಯ ಮೇಲೆ equitable mortgage ಸೃಷ್ಟಿಸಿದ್ದರು.

ಸಾಲ ಮರುಪಾವತಿಯಾಗದೆ ಖಾತೆ NPA ಆದ ನಂತರ ಬ್ಯಾಂಕ್ SARFAESI ಕಾಯ್ದೆಯ Section 13(2) ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಕ್ರಮ ಕೈಗೊಂಡಿತು ಮತ್ತು ನಂತರ ಆಸ್ತಿಯ symbolic possession ಪಡೆಯಿತು.

ಆಸ್ತಿಯನ್ನು e-auction ಗೆ ಇಡಲಾಯಿತು. ಮೊದಲ ಹರಾಜಿನಲ್ಲಿ ಯಾವುದೇ bid ಬಂದಿಲ್ಲ. ನಂತರ ಎರಡನೇ auction ನಿಗದಿಪಡಿಸಲಾಯಿತು ಮತ್ತು ಒಂದು bid ಬಂದಿತು.

ಅಪೀಲುದಾರರು ಮೊದಲು ಸುಮಾರು ರೂ.36 ಲಕ್ಷ ಬಾಕಿ ಇದ್ದಾಗ ಕೇವಲ ರೂ.2 ಲಕ್ಷ ಪಾವತಿಸುವ ಪ್ರಸ್ತಾಪ ಮಾಡಿದರು. ನಂತರ DRT proceedings ನಲ್ಲಿ redemption ಕೇಳುವುದಾಗಿ ತಿಳಿಸಿದರು.

2 ಫೆಬ್ರವರಿ 2016ರಂದು sale ಅನ್ನು confirm ಮಾಡಲಾಯಿತು.

ನಂತರ ಅಪೀಲುದಾರರು High Court ಗೆ ಹೋಗಿ ತಕ್ಷಣ ರೂ.7 ಲಕ್ಷ ಪಾವತಿಸಿ ಉಳಿದ ಮೊತ್ತವನ್ನು ನಂತರ ಪಾವತಿಸುವುದಾಗಿ ಹೇಳಿದರು. High Court ಕೆಲವು ಅವಧಿಗೆ sale deed execution ಅನ್ನು ತಡೆಹಿಡಿದರೂ, ಅಪೀಲುದಾರರು ಅಗತ್ಯವಿದ್ದ ಉಳಿದ ಬಾಕಿಯನ್ನು ಪಾವತಿಸಲಿಲ್ಲ.

ನಂತರ writ petition ಅನ್ನು withdraw ಮಾಡಲಾಯಿತು ಮತ್ತು DRT proceedings ಮುಂದುವರಿದವು.

ಬ್ಯಾಂಕ್ ನಂತರ auction purchasers ಪರವಾಗಿ sale certificate ನೀಡಿ registered sale deed ಅನ್ನು execute ಮಾಡಿತು.

ಆಮೇಲೆ ಅಪೀಲುದಾರರು ತಮಗೆ ಇನ್ನೂ mortgaged property ಯನ್ನು redeem ಮಾಡುವ ಹಕ್ಕು ಇದೆ ಎಂದು ವಾದಿಸಿದರು.

2. ಕಾನೂನು ಪ್ರಶ್ನೆ

Sale confirm ಆದ ನಂತರ ಮತ್ತು registered sale deed execute ಆದ ನಂತರವೂ, Section 13(8) ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಅಗತ್ಯವಿರುವ ಸಂಪೂರ್ಣ dues, costs, charges ಮತ್ತು expenses ಅನ್ನು sale/transfer ಗೆ ನಿಗದಿಪಡಿಸಿದ ದಿನಾಂಕದ ಮೊದಲು tender ಮಾಡದೆ ಇದ್ದ guarantor/mortgagor ಗೆ redemption ಹಕ್ಕು ಉಳಿಯುತ್ತದೆಯೇ ಎಂಬುದು ಮುಖ್ಯ ಪ್ರಶ್ನೆಯಾಗಿತ್ತು.

3. ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ತೀರ್ಪು

ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ಅಪೀಲುದಾರರ redemption claim ಅನ್ನು ತಿರಸ್ಕರಿಸಿತು.

Section 13(8) ಪ್ರಕಾರ secured creditor ಗೆ ಬರಬೇಕಾದ ಸಂಪೂರ್ಣ dues ಜೊತೆಗೆ costs, charges ಮತ್ತು expenses ಅನ್ನು sale ಅಥವಾ transfer ಗೆ ನಿಗದಿಪಡಿಸಿದ ದಿನಾಂಕದ ಮೊದಲು tender ಮಾಡಿದರೆ ಮಾತ್ರ secured asset ಮಾರಾಟವಾಗುವುದನ್ನು ತಡೆಯಬಹುದು ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ತಿಳಿಸಿತು.

ಅಪೀಲುದಾರರು ಈ statutory requirement ಅನ್ನು ಪಾಲಿಸಿರಲಿಲ್ಲ.

Sale confirm ಆದ ನಂತರ, sale certificate ನೀಡಲ್ಪಟ್ಟು registered sale deed execute ಆದ ಮೇಲೆ redemption ಹಕ್ಕು extinguish ಆಯಿತು ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ತಿಳಿಸಿತು.

ಆದ್ದರಿಂದ auction sale ನಲ್ಲಿ ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಹಸ್ತಕ್ಷೇಪ ಮಾಡಲಿಲ್ಲ.

ಆದರೆ ಅಪೀಲುದಾರರು ಬ್ಯಾಂಕ್‌ನಲ್ಲಿ ರೂ.7 ಲಕ್ಷ ಠೇವಣಿ ಮಾಡಿದ್ದರಿಂದ, ಆ ಮೊತ್ತವನ್ನು ವರ್ಷಕ್ಕೆ 9% ಬಡ್ಡಿಯೊಂದಿಗೆ ಹಿಂದಿರುಗಿಸಲು ಬ್ಯಾಂಕ್‌ಗೆ ನಿರ್ದೇಶನ ನೀಡಿತು.

4. ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ಕಾರಣಗಳು

Transfer of Property Act ನ Section 60 ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ mortgagor ಗೆ redemption ಹಕ್ಕು ಇರುತ್ತದೆ. ಕಾನೂನುಬದ್ಧವಾಗಿ ಮಾನ್ಯವಾದ ಕ್ರಮದ ಮೂಲಕ ಆ ಹಕ್ಕು extinguish ಆಗುವವರೆಗೆ ಅದು ಮುಂದುವರಿಯುತ್ತದೆ.

ಈ ತತ್ವವನ್ನು SARFAESI enforcement ಗೆ ಅನ್ವಯಿಸಿ ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ವಿಚಾರಿಸಿತು.

ಆಗ ಅನ್ವಯಿಸಿದ್ದ Section 13(8) ಪ್ರಕಾರ borrower/mortgagor sale ಅಥವಾ transfer ಗೆ ನಿಗದಿಪಡಿಸಿದ ದಿನಾಂಕದ ಮೊದಲು secured creditor ಗೆ ಬರಬೇಕಾದ ಸಂಪೂರ್ಣ dues ಜೊತೆಗೆ costs, charges ಮತ್ತು expenses ಅನ್ನು tender ಮಾಡಿದರೆ sale ಅನ್ನು ತಡೆಯಬಹುದಾಗಿತ್ತು.

ಕೇವಲ "ನಾನು ಹಣ ಪಾವತಿಸಲು ಸಿದ್ಧನಿದ್ದೇನೆ" ಎಂದು ಹೇಳುವುದು ಸಾಕಾಗುವುದಿಲ್ಲ.

Partial payment ಕೂಡ ಸಾಕಾಗುವುದಿಲ್ಲ.

ಈ ಪ್ರಕರಣದಲ್ಲಿ ಅಪೀಲುದಾರರಿಗೆ ಅಗತ್ಯವಿದ್ದ ಸಂಪೂರ್ಣ ಮೊತ್ತವನ್ನು ಪಾವತಿಸಲು ಅವಕಾಶಗಳಿದ್ದರೂ ಅವರು Section 13(8) ಪ್ರಕಾರ ಸಂಪೂರ್ಣ ಮೊತ್ತವನ್ನು tender ಮಾಡಲಿಲ್ಲ.

ಆದ್ದರಿಂದ registered sale deed execute ಆದ ನಂತರ redemption ಹಕ್ಕು extinguish ಆಯಿತು ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ತೀರ್ಮಾನಿಸಿತು.

5. ಸಹಕಾರಿ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳಿಗೆ ಇರುವ ಪ್ರಸ್ತುತತೆ

SARFAESI ಮೂಲಕ mortgage ಮಾಡಿದ ಆಸ್ತಿಗಳನ್ನು auction ಮಾಡುವ ಸಹಕಾರಿ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳಿಗೆ ಈ ತೀರ್ಪು ಬಹಳ ಪ್ರಾಯೋಗಿಕವಾಗಿದೆ.

Borrower ಅಥವಾ guarantor auction ನಿಲ್ಲಿಸಲು ಅಥವಾ ಮತ್ತೆ ತೆರೆಯಲು "ನಾನು ಬಾಕಿ ಹಣವನ್ನು ಪಾವತಿಸಲು ready and willing" ಎಂದು ಹೇಳುವುದು ಸಾಮಾನ್ಯ.

ಈ ತೀರ್ಪು ಕೆಳಗಿನವುಗಳ ನಡುವಿನ ವ್ಯತ್ಯಾಸವನ್ನು ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸುತ್ತದೆ:

• ಹಣ ಪಾವತಿಸುವ ಇಚ್ಛೆ;

• partial payment;

• ನಂತರ ಹಣ ಪಾವತಿಸುವ undertaking; ಮತ್ತು

• statutory period ಒಳಗೆ ಕಾನೂನಿಗೆ ಅಗತ್ಯವಿರುವ ಸಂಪೂರ್ಣ ಮೊತ್ತದ actual tender.

Borrower DRT ಅಥವಾ High Court ಗೆ auction confirmation ಗೆ ಮುನ್ನ ಅಥವಾ ನಂತರ ತಕ್ಷಣ ಹೋಗುವ ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ ಈ ವ್ಯತ್ಯಾಸ ಬ್ಯಾಂಕಿಗೆ ಬಹಳ ಮುಖ್ಯವಾಗಬಹುದು.

ವಿಶೇಷವಾಗಿ borrowerನ ಸಾಲಕ್ಕೆ guarantor ತನ್ನದೇ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು mortgage ಮಾಡಿರುವ ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ ಈ ತೀರ್ಪು ಉಪಯುಕ್ತವಾಗಿದೆ.

6. ಪ್ರಾಯೋಗಿಕ ಬಳಕೆ

ಸಹಕಾರಿ ಬ್ಯಾಂಕಿನಲ್ಲಿ borrower ಅಥವಾ guarantor auction ನಡೆಯುತ್ತಿರುವ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ redemption ಕೇಳಿದಾಗ Authorised Officer:

(a) ಕಾನೂನಿನ ಪ್ರಕಾರ tender ಮಾಡಬೇಕಾದ ಸಂಪೂರ್ಣ ಮೊತ್ತವನ್ನು, ಅನ್ವಯಿಸುವ costs, charges ಮತ್ತು expenses ಸೇರಿದಂತೆ, ಲೆಕ್ಕ ಹಾಕಬೇಕು;

(b) borrower ನಿಜವಾಗಿ ಆ ಮೊತ್ತವನ್ನು tender ಮಾಡಿದ್ದಾನೆಯೇ ಅಥವಾ ಕೇವಲ ಪಾವತಿಸಲು ಸಿದ್ಧನೆಂದು ಹೇಳಿದ್ದಾನೆಯೇ ಎಂಬುದನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು;

(c) borrower ಮಾಡಿದ ಎಲ್ಲಾ correspondence ಮತ್ತು payment proposals ಗಳನ್ನು ಸಂರಕ್ಷಿಸಬೇಕು;

(d) sale/transfer ಗೆ ನಿಗದಿಪಡಿಸಿದ ದಿನಾಂಕವನ್ನು ದಾಖಲಿಸಬೇಕು;

(e) sale confirmation ಅನ್ನು ಸರಿಯಾಗಿ ದಾಖಲಿಸಬೇಕು;

(f) sale certificate ಮತ್ತು legally required transfer formalities ಅನ್ನು ಸರಿಯಾಗಿ ಪೂರ್ಣಗೊಳಿಸಬೇಕು; ಮತ್ತು

(g) DRT ಅಥವಾ High Court ಮುಂದೆ proceedings pending ಇದ್ದರೆ, payment status, sale confirmation ಮತ್ತು statutory compliance ಬಗ್ಗೆ ನಿಖರ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ತಕ್ಷಣ ಮಂಡಿಸಬೇಕು.

ಸಹಕಾರಿ ಬ್ಯಾಂಕಿಗೆ ಪ್ರಾಯೋಗಿಕವಾಗಿ ಮುಖ್ಯ ಪಾಠವೆಂದರೆ: ಕೊನೆಯ ಕ್ಷಣದಲ್ಲಿ ನೀಡುವ promise ಅಥವಾ partial payment ಅನ್ನು ಮಾತ್ರ ಆಧರಿಸಿ statutory redemption requirement ಪೂರೈಸಲಾಗಿದೆ ಎಂದು ಪರಿಗಣಿಸಬಾರದು. ಆ proceeding ಗೆ ಅನ್ವಯಿಸುವ Section 13(8) ನ ನಿಖರ ರೂಪ ಮತ್ತು ಅದರ conditions ನಿಜವಾಗಿ ಪೂರೈಸಲಾಗಿದೆಯೇ ಎಂಬುದನ್ನು Authorised Officer ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು.