IDBI Bank Ltd. v. Ramswaroop Daliya & Ors.

Key Legal Principles

Under Rule 9(4) of the Security Interest (Enforcement) Rules, 2002:

(a) the 15-day period for payment of the balance sale consideration is not necessarily absolute;

(b) the period may be extended with the written consent of the parties;

(c) Rule 9(4) and Rule 9(5) are attracted only when there is a default by the auction purchaser;

(d) where non-payment is caused by the secured creditor/auctioneer rather than the purchaser, the purchaser cannot be treated as a defaulter merely because the statutory period expired; and

(e) cancellation of a confirmed auction sale cannot ordinarily be effected unilaterally without following principles of natural justice.

Key Legal Principles (Kannada)

Security Interest (Enforcement) Rules, 2002ರ Rule 9(4) ಅಡಿಯಲ್ಲಿ:

(a) ಉಳಿದ ಮಾರಾಟ ಮೊತ್ತ ಪಾವತಿಸಲು ನೀಡಿರುವ 15 ದಿನಗಳ ಅವಧಿ ಯಾವ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲೂ ಸಂಪೂರ್ಣ ಅಚಲವಲ್ಲ;

(b) ಪಕ್ಷಗಳ ಲಿಖಿತ ಒಪ್ಪಿಗೆಯಿಂದ ಅವಧಿಯನ್ನು ವಿಸ್ತರಿಸಬಹುದು;

(c) ಹರಾಜು ಖರೀದಿದಾರನ default ಇದ್ದಾಗ ಮಾತ್ರ Rule 9(4) ಮತ್ತು Rule 9(5) ಅನ್ವಯಿಸುತ್ತವೆ;

(d) ಪಾವತಿ ಆಗದಿರುವುದಕ್ಕೆ ಕಾರಣ secured creditor/auctioneer ಆಗಿದ್ದರೆ, ಕೇವಲ ನಿಗದಿತ ಅವಧಿ ಮುಗಿದಿದೆ ಎಂಬ ಕಾರಣಕ್ಕೆ ಖರೀದಿದಾರನನ್ನು defaulter ಎಂದು ಪರಿಗಣಿಸಲಾಗುವುದಿಲ್ಲ; ಮತ್ತು

(e) ದೃಢೀಕರಿಸಲಾದ ಹರಾಜು ಮಾರಾಟವನ್ನು ಏಕಪಕ್ಷೀಯವಾಗಿ ರದ್ದುಪಡಿಸುವ ಮೊದಲು natural justice ತತ್ವಗಳನ್ನು ಪಾಲಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ.

Summary (English)

1. Facts

IDBI Bank conducted an e-auction of immovable property measuring 2 guntas in Survey No.121 (part), Bogaram Village, Telangana.

The respondents were the highest bidders for ₹1,42,50,000 and deposited 25% of the bid amount, i.e. ₹36,00,000, on the date of auction. The sale was confirmed and they were required to pay the balance ₹1,06,50,000 within 15 days.

The auction purchasers sought additional time because the Bank itself was not in a position to accept the balance amount due to a CBI complaint, an Enforcement Directorate advisory and an interim order of the High Court.

The Bank ultimately cancelled the confirmed auction sale on 24 December 2019 and returned the deposited amount.

2. Legal Issue

Whether the auction purchasers had committed a default under Rule 9(4) of the Security Interest (Enforcement) Rules, 2002 by not depositing the balance sale consideration within 15 days, thereby permitting the Bank to cancel the confirmed auction and resell the property.

3. Court's Decision

The Supreme Court dismissed the Bank's appeals and upheld the High Court's direction requiring the Bank to issue the sale certificate/register the sale deed after receiving the balance sale consideration.

The Court held that Rule 9(4) does not operate automatically merely because the balance amount was not deposited within the initial 15-day period.

There must first be a default attributable to the auction purchaser.

Where the purchaser is ready and willing to pay but the non-payment is attributable to the Bank, Rule 9(4) and Rule 9(5) cannot be invoked against the purchaser.

4. Court's Reasoning

The Court interpreted Rules 9(4) and 9(5) together.

The prescribed 15-day period is not absolutely sacrosanct. It can be extended by written agreement between the purchaser and secured creditor.

The correspondence between the parties showed that the purchasers sought extension because the Bank itself was unable to accept the balance consideration.

The Court found that the purchasers were not responsible for the delay. Therefore, they could not be treated as defaulting purchasers.

The Court also held that the Bank could not introduce, through a counter-affidavit, a new justification for cancellation which was not contained in its original cancellation communication.

Further, the Bank's unilateral cancellation of the confirmed auction without notice or opportunity of hearing violated the principles of natural justice.

5. Relevance to Co-operative Banks

This ruling is important for co-operative banks conducting SARFAESI auctions.

A co-operative bank acting as secured creditor must carefully document:

• the date of confirmation of sale;

• the date by which the balance consideration is payable;

• every request for extension;

• whether the purchaser actually tendered or attempted to tender the balance amount;

• whether the Bank itself prevented or delayed acceptance;

• any written agreement extending the payment period; and

• the reasons for cancellation of a confirmed auction.

A bank should not assume that expiry of 15 days automatically gives it an unrestricted right to cancel the auction. The existence of purchaser default is material.

6. Practical Application

For a co-operative bank's legal department, before cancelling a confirmed SARFAESI auction, verify whether the purchaser's failure to pay was actually attributable to the purchaser.

If the purchaser was ready and willing to pay but the Bank prevented acceptance or itself sought/allowed additional time, cancellation may be vulnerable to challenge.

Where an extension is granted, the Bank should preferably record it expressly in writing rather than relying upon silence or informal correspondence.

If cancellation is proposed, the Bank should clearly state the actual statutory and factual basis for cancellation and provide appropriate notice/opportunity wherever required.

This case should therefore be used alongside Rule 9(4) and Rule 9(5) when advising a co-operative bank on confirmed auction sales, balance consideration and cancellation/resale.

Summary (Kannada)

1. ವಾಸ್ತವಾಂಶಗಳು

IDBI Bank ಒಂದು ಸ್ಥಿರಾಸ್ತಿಯನ್ನು SARFAESI ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಇ-ಹರಾಜು ನಡೆಸಿತು. ಆಸ್ತಿಯು ತೆಲಂಗಾಣದ Bogaram Villageನಲ್ಲಿ Survey No.121 (ಭಾಗ)ರಲ್ಲಿ 2 ಗುಂಟೆ ವಿಸ್ತೀರ್ಣ ಹೊಂದಿತ್ತು.

ಪ್ರತಿವಾದಿಗಳು ₹1,42,50,000ಕ್ಕೆ ಅತಿ ಹೆಚ್ಚು ಬಿಡ್ ಮಾಡಿದರು ಮತ್ತು ಹರಾಜಿನ ದಿನವೇ 25% ಮೊತ್ತವಾದ ₹36,00,000 ಪಾವತಿಸಿದರು. ಹರಾಜು ಮಾರಾಟವನ್ನು ದೃಢೀಕರಿಸಿ, ಉಳಿದ ₹1,06,50,000 ಮೊತ್ತವನ್ನು 15 ದಿನಗಳೊಳಗೆ ಪಾವತಿಸಲು ಸೂಚಿಸಲಾಗಿತ್ತು.

ಆದರೆ CBI ದೂರು, Enforcement Directorateನ ಸಲಹೆ ಮತ್ತು High Courtನ ಮಧ್ಯಂತರ ಆದೇಶದಂತಹ ಕಾರಣಗಳಿಂದ ಬ್ಯಾಂಕೇ ಉಳಿದ ಮೊತ್ತವನ್ನು ಸ್ವೀಕರಿಸುವ ಸ್ಥಿತಿಯಲ್ಲಿ ಇರಲಿಲ್ಲ. ಹೀಗಾಗಿ ಹರಾಜು ಖರೀದಿದಾರರು ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಸಮಯವನ್ನು ಕೋರಿದರು.

ನಂತರ ಬ್ಯಾಂಕ್ 24 ಡಿಸೆಂಬರ್ 2019ರಂದು ಈಗಾಗಲೇ ದೃಢೀಕರಿಸಲಾದ ಹರಾಜು ಮಾರಾಟವನ್ನು ರದ್ದುಗೊಳಿಸಿ, ಮೊದಲು ಪಾವತಿಸಿದ್ದ ಮೊತ್ತವನ್ನು ಹಿಂದಿರುಗಿಸಿತು.

2. ಕಾನೂನು ಪ್ರಶ್ನೆ

Security Interest (Enforcement) Rules, 2002ರ Rule 9(4) ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ನಿಗದಿಪಡಿಸಿದ 15 ದಿನಗಳೊಳಗೆ ಉಳಿದ ಮಾರಾಟ ಮೊತ್ತವನ್ನು ಪಾವತಿಸದ ಕಾರಣ ಹರಾಜು ಖರೀದಿದಾರರು default ಮಾಡಿದ್ದಾರೆ ಎಂದು ಪರಿಗಣಿಸಿ, ಬ್ಯಾಂಕ್ ದೃಢೀಕರಿಸಲಾದ ಹರಾಜು ಮಾರಾಟವನ್ನು ರದ್ದುಪಡಿಸಿ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಮರುಹರಾಜು ಮಾಡಬಹುದೇ?

3. ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ತೀರ್ಪು

ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ಬ್ಯಾಂಕಿನ ಮೇಲ್ಮನವಿಗಳನ್ನು ವಜಾಗೊಳಿಸಿತು ಮತ್ತು High Court ನೀಡಿದ್ದ ನಿರ್ದೇಶನವನ್ನು ಎತ್ತಿಹಿಡಿಯಿತು.

ಉಳಿದ ಮಾರಾಟ ಮೊತ್ತವನ್ನು 15 ದಿನಗಳೊಳಗೆ ಪಾವತಿಸದಿರುವುದರಿಂದ ಮಾತ್ರ Rule 9(4) ಸ್ವಯಂಚಾಲಿತವಾಗಿ ಅನ್ವಯಿಸುವುದಿಲ್ಲ ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಹೇಳಿತು.

ಮೊದಲಿಗೆ ಹರಾಜು ಖರೀದಿದಾರನಿಂದಲೇ default ಆಗಿದೆ ಎಂಬುದು ಕಂಡುಬರಬೇಕು.

ಖರೀದಿದಾರನು ಪಾವತಿಸಲು ಸಿದ್ಧನಿದ್ದರೂ, ಪಾವತಿ ಆಗದಿರುವುದು ಬ್ಯಾಂಕಿನ ಕಾರಣದಿಂದಾಗಿದ್ದರೆ, Rule 9(4) ಮತ್ತು Rule 9(5) ಅನ್ನು ಆ ಖರೀದಿದಾರನ ವಿರುದ್ಧ ಬಳಸಲಾಗುವುದಿಲ್ಲ.

4. ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ಕಾರಣಗಳು

Rule 9(4) ಮತ್ತು Rule 9(5) ಅನ್ನು ಒಟ್ಟಾಗಿ ಓದಬೇಕು ಎಂದು ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ಹೇಳಿತು.

ಉಳಿದ ಮೊತ್ತ ಪಾವತಿಸಲು ನೀಡಿರುವ 15 ದಿನಗಳ ಅವಧಿ ಸಂಪೂರ್ಣವಾಗಿ ಅಚಲವಾದ ಅವಧಿಯಲ್ಲ. ಪಕ್ಷಗಳ ಲಿಖಿತ ಒಪ್ಪಿಗೆಯಿಂದ ಅವಧಿಯನ್ನು ವಿಸ್ತರಿಸಬಹುದು.

ಪಕ್ಷಗಳ ನಡುವಿನ ಪತ್ರವ್ಯವಹಾರದಿಂದ ಖರೀದಿದಾರರು ಪಾವತಿಸಲು ಸಿದ್ಧರಾಗಿದ್ದರು ಮತ್ತು ಬ್ಯಾಂಕಿನ ಪರಿಸ್ಥಿತಿಯಿಂದಾಗಿ ಪಾವತಿ ಸ್ವೀಕರಿಸಲು ಸಾಧ್ಯವಾಗಿರಲಿಲ್ಲ ಎಂಬುದು ಕಂಡುಬಂತು.

ಆದ್ದರಿಂದ ವಿಳಂಬವು ಖರೀದಿದಾರರ default ಅಲ್ಲ ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ನಿರ್ಧರಿಸಿತು.

ಇದಲ್ಲದೆ, ಹರಾಜು ರದ್ದುಗೊಳಿಸುವ ಮೂಲ ಆದೇಶದಲ್ಲಿ ಹೇಳದ ಹೊಸ ಕಾರಣವನ್ನು ನಂತರ counter-affidavit ಮೂಲಕ ಬ್ಯಾಂಕ್ ಮುಂದಿಡಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಹೇಳಿತು.

ದೃಢೀಕರಿಸಲಾದ ಹರಾಜನ್ನು ಯಾವುದೇ ನೋಟಿಸ್ ಅಥವಾ ವಿಚಾರಣೆಯ ಅವಕಾಶ ನೀಡದೆ ಏಕಪಕ್ಷೀಯವಾಗಿ ರದ್ದುಪಡಿಸಿರುವುದು natural justice ತತ್ವಗಳಿಗೆ ವಿರುದ್ಧವಾಗಿದೆ ಎಂದು ಸಹ ನ್ಯಾಯಾಲಯ ನಿರ್ಧರಿಸಿತು.

5. ಸಹಕಾರಿ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳಿಗೆ ಇರುವ ಪ್ರಸ್ತುತತೆ

SARFAESI ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಹರಾಜು ನಡೆಸುವ ಸಹಕಾರಿ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳಿಗೆ ಈ ತೀರ್ಪು ಪ್ರಾಯೋಗಿಕವಾಗಿ ಬಹಳ ಉಪಯುಕ್ತವಾಗಿದೆ.

ಸಹಕಾರಿ ಬ್ಯಾಂಕಿನ ಕಾನೂನು ವಿಭಾಗವು ಕೆಳಗಿನ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿ ನಿರ್ವಹಿಸಬೇಕು:

• ಹರಾಜು ಮಾರಾಟ ದೃಢೀಕರಿಸಿದ ದಿನಾಂಕ;

• ಉಳಿದ ಮೊತ್ತ ಪಾವತಿಸಬೇಕಾದ ದಿನಾಂಕ;

• extensionಗಾಗಿ ಖರೀದಿದಾರನು ಮಾಡಿದ ಪ್ರತಿಯೊಂದು ಮನವಿ;

• ಖರೀದಿದಾರನು ಹಣ ಪಾವತಿಸಲು ಪ್ರಯತ್ನಿಸಿದ್ದಾನೆಯೇ;

• ಬ್ಯಾಂಕ್ ಸ್ವತಃ ಹಣ ಸ್ವೀಕರಿಸಲು ನಿರಾಕರಿಸಿದ್ದೇ ಅಥವಾ ವಿಳಂಬ ಮಾಡಿದ್ದೇ;

• payment period ವಿಸ್ತರಿಸುವ ಯಾವುದೇ ಲಿಖಿತ ಒಪ್ಪಂದ; ಮತ್ತು

• ಹರಾಜು ರದ್ದುಪಡಿಸುವ ನಿಜವಾದ ಕಾರಣಗಳು.

15 ದಿನಗಳ ಅವಧಿ ಮುಗಿದಿದೆ ಎಂಬ ಕಾರಣಕ್ಕೆ ಮಾತ್ರ ಹರಾಜನ್ನು ಸ್ವಯಂಚಾಲಿತವಾಗಿ ರದ್ದುಪಡಿಸಬಹುದು ಎಂದು ಬ್ಯಾಂಕ್ ಊಹಿಸಬಾರದು. ಖರೀದಿದಾರನ ನಿಜವಾದ default ಮುಖ್ಯವಾಗಿದೆ.

6. ಪ್ರಾಯೋಗಿಕ ಬಳಕೆ

ದೃಢೀಕರಿಸಲಾದ SARFAESI ಹರಾಜನ್ನು ರದ್ದುಪಡಿಸುವ ಮೊದಲು, ಖರೀದಿದಾರನಿಂದಲೇ ಪಾವತಿ ವಿಫಲವಾಗಿದೆಯೇ ಅಥವಾ ಬ್ಯಾಂಕಿನ ಕಾರಣದಿಂದ ಪಾವತಿ ಆಗಲಿಲ್ಲವೇ ಎಂಬುದನ್ನು ಸಹಕಾರಿ ಬ್ಯಾಂಕ್ ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು.

ಖರೀದಿದಾರನು ಪಾವತಿಸಲು ಸಿದ್ಧನಿದ್ದರೂ ಬ್ಯಾಂಕ್ ಹಣ ಸ್ವೀಕರಿಸದಿದ್ದರೆ ಅಥವಾ ಬ್ಯಾಂಕೇ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಸಮಯಕ್ಕೆ ಅವಕಾಶ ನೀಡಿದ್ದರೆ, ಹರಾಜು ರದ್ದುಪಡಿಸುವ ಕ್ರಮವು ನ್ಯಾಯಾಲಯದಲ್ಲಿ ಪ್ರಶ್ನಿಸಲ್ಪಡುವ ಸಾಧ್ಯತೆ ಇದೆ.

Extension ನೀಡಿದರೆ, ಅದನ್ನು ಮೌಖಿಕವಾಗಿ ಅಥವಾ ಬ್ಯಾಂಕಿನ ಮೌನದ ಮೂಲಕ ಬಿಡದೆ ಸ್ಪಷ್ಟವಾದ ಲಿಖಿತ ದಾಖಲೆಯಲ್ಲಿ ದಾಖಲಿಸುವುದು ಸುರಕ್ಷಿತ.

ಹರಾಜು ರದ್ದುಪಡಿಸಲು ನಿರ್ಧರಿಸಿದರೆ, ರದ್ದತಿ ಆದೇಶದಲ್ಲಿಯೇ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಕಾನೂನು ಮತ್ತು ವಾಸ್ತವಿಕ ಕಾರಣಗಳನ್ನು ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿ ದಾಖಲಿಸಿ, ಅಗತ್ಯವಿರುವಲ್ಲಿ ನೋಟಿಸ್ ಮತ್ತು ವಿಚಾರಣೆಯ ಅವಕಾಶ ನೀಡಬೇಕು.

ಆದ್ದರಿಂದ ದೃಢೀಕರಿಸಲಾದ SARFAESI ಹರಾಜು, ಉಳಿದ ಮಾರಾಟ ಮೊತ್ತ ಮತ್ತು ಹರಾಜು ರದ್ದತಿ ಕುರಿತು ಸಹಕಾರಿ ಬ್ಯಾಂಕಿಗೆ ಕಾನೂನು ಸಲಹೆ ನೀಡುವಾಗ Rule 9(4) ಮತ್ತು Rule 9(5) ಜೊತೆಗೆ ಈ ತೀರ್ಪು ಬಹಳ ಉಪಯುಕ್ತವಾದ ಅಧಿಕಾರವಾಗಿದೆ.