ITC Limited v. Blue Coast Hotels Limited & Ors.

Key Legal Principles

The following principles emerge:

First, Section 13(3A) is mandatory. A secured creditor must consider the borrower's representation/objection and communicate reasons for rejecting it within the prescribed period.

Second, the question whether land is "agricultural land" for Section 31(i) depends upon its actual nature, use and purpose and cannot be determined solely from revenue records.

Third, symbolic or constructive possession under SARFAESI is legally permissible.

Fourth, in appropriate circumstances, a secured creditor which has taken symbolic possession may continue to be a "secured creditor" and seek actual possession under Section 14 even after the sale process has progressed.

Fifth, the mere use of the words "without prejudice" in a borrower's written undertaking does not automatically prevent the document from being considered as evidence of an acknowledgment or undertaking, depending upon its substance and surrounding circumstances.

Key Legal Principles (Kannada)

ಈ ತೀರ್ಪಿನಿಂದ ಮುಖ್ಯವಾಗಿ ಈ ತತ್ವಗಳು ಸ್ಥಾಪಿತವಾಗುತ್ತವೆ:

ಮೊದಲನೆಯದಾಗಿ, Section 13(3A) ಕಡ್ಡಾಯ provision ಆಗಿದೆ. Secured creditor borrowerನ representation ಅಥವಾ objection ಅನ್ನು ಪರಿಗಣಿಸಿ, ತಿರಸ್ಕರಿಸಿದರೆ prescribed period ಒಳಗೆ ಕಾರಣಗಳನ್ನು ತಿಳಿಸಬೇಕು.

ಎರಡನೆಯದಾಗಿ, Section 31(i) ಗಾಗಿ ಒಂದು ಭೂಮಿ "agricultural land" ಆಗಿದೆಯೇ ಎಂಬುದನ್ನು ಕೇವಲ revenue records ಆಧರಿಸಿ ನಿರ್ಧರಿಸಲಾಗುವುದಿಲ್ಲ. ಅದರ actual nature, use ಮತ್ತು purpose ಅನ್ನು ಪರಿಗಣಿಸಬೇಕು.

ಮೂರನೆಯದಾಗಿ, SARFAESI ಅಡಿಯಲ್ಲಿ symbolic ಅಥವಾ constructive possession ಕಾನೂನುಬದ್ಧವಾಗಿದೆ.

ನಾಲ್ಕನೆಯದಾಗಿ, ಸೂಕ್ತ ಪರಿಸ್ಥಿತಿಯಲ್ಲಿ symbolic possession ಪಡೆದ secured creditor auction process ಮುಂದುವರಿದ ನಂತರವೂ secured creditor ಆಗಿ ಉಳಿದು Section 14 ಅಡಿಯಲ್ಲಿ physical possession ಪಡೆಯಬಹುದು.

ಐದನೆಯದಾಗಿ, borrowerನ undertaking ನಲ್ಲಿ "without prejudice" ಎಂಬ ಪದಗಳನ್ನು ಬಳಸಿರುವುದರಿಂದ ಮಾತ್ರ ಆ document ಅನ್ನು acknowledgment ಅಥವಾ undertaking ಆಗಿ ಪರಿಗಣಿಸುವುದನ್ನು ತಡೆಯಲಾಗುವುದಿಲ್ಲ. ಅದರ ನಿಜವಾದ ಅರ್ಥ ಮತ್ತು ಸಂದರ್ಭಗಳನ್ನು ನೋಡಬೇಕು.

Summary (English)

1. Facts

Blue Coast Hotels Ltd. had obtained substantial financial facilities from Industrial Finance Corporation of India (IFCI), secured by mortgage of properties forming part of a hotel project in Goa.

After default, IFCI initiated proceedings under the SARFAESI Act and issued a demand notice under Section 13(2).

The borrower submitted representations seeking, among other things, rescheduling of the loan and additional time for repayment.

The creditor continued negotiations with the borrower, considered the repayment proposals and granted several opportunities for repayment. However, the borrower failed to clear the dues.

The secured properties were subsequently dealt with under the SARFAESI process and ITC Limited became the auction purchaser.

The borrower challenged the recovery proceedings, including alleging non-compliance with Section 13(3A), and contended that some of the mortgaged land was agricultural land protected by Section 31(i).

2. Legal Issue

The Supreme Court considered, among other questions:

(a) Whether Section 13(3A), requiring the secured creditor to consider the borrower's representation and communicate reasons for rejecting it, is mandatory;

(b) whether land recorded as agricultural land in revenue records automatically falls within the agricultural-land exclusion under Section 31(i);

(c) whether a secured creditor which had taken only symbolic/constructive possession could subsequently seek physical possession under Section 14 after the secured asset had been sold to an auction purchaser.

3. Court's Decision

The Supreme Court allowed the appeals and set aside the High Court's judgment.

The Court held that Section 13(3A) is mandatory. The secured creditor must consider the borrower's representation or objection and, where it is not accepted, communicate reasons for non-acceptance within the statutory period.

However, on the facts of this particular case, the Court did not grant relief to the borrower because IFCI had in substance considered the borrower's proposals, conducted negotiations, and granted substantial opportunities and time for repayment.

The Court also held that the mere fact that land is described as agricultural in revenue records does not conclusively establish that it is agricultural land for Section 31(i). The actual nature, use and purpose of the land and the surrounding circumstances must be considered.

The Court further held that symbolic or constructive possession is legally permissible and that, in the circumstances of the case, IFCI continued to be a secured creditor and could seek actual possession under Section 14.

4. Court's Reasoning

Section 13(3A) was introduced to provide the borrower an opportunity to make a representation or objection after receiving the Section 13(2) notice.

The Court emphasised that the secured creditor has a statutory duty to actively consider the representation. If it rejects the representation, it must communicate the reasons for such rejection.

The requirement to give reasons is an important part of fair and reasonable decision-making. It cannot simply be ignored by treating the word "shall" in Section 13(3A) as directory.

At the same time, the Court examined the actual conduct of the parties. IFCI had entered into negotiations, accepted repayment cheques, granted additional opportunities and received an undertaking from the borrower. Therefore, although a formal reply to the representation had not been given in the precise manner contemplated by Section 13(3A), the borrower had effectively received consideration and repeated opportunities to repay.

Regarding agricultural land, the Court held that Section 31(i) protects agricultural land from enforcement under SARFAESI, but whether a particular property is genuinely agricultural cannot be decided merely by looking at a revenue entry.

The Court considered the actual use and purpose of the land. The land in question formed part of the hotel project and was not being used as agricultural land in the relevant sense.

On symbolic possession, the Court held that the SARFAESI Act does not make symbolic possession illegal. A secured creditor which has taken constructive possession does not necessarily cease to be a secured creditor merely because the property is subsequently transferred to an auction purchaser. In the circumstances before the Court, the creditor retained the right to obtain actual possession through Section 14.

5. Relevance to Co-operative Banks

This judgment is particularly useful for a co-operative bank's SARFAESI recovery department because it deals with three recurring practical problems:

1. Borrower's objection/representation after Section 13(2) notice;

2. Agricultural land being offered as security; and

3. Obtaining physical possession after symbolic possession and auction proceedings.

For a co-operative bank, the judgment makes it important for the Authorised Officer to maintain a proper record showing that every representation received under Section 13(3A) was actually considered and that reasons for rejection were communicated within the statutory period.

It is also important in Karnataka and other states where revenue records may describe land as agricultural even though the property is being used for commercial, industrial, hotel or other non-agricultural purposes. The revenue description alone should not be treated as conclusive.

6. Practical Application

For a co-operative bank's SARFAESI file, the Authorised Officer should:

(a) record the date on which the borrower's representation is received;

(b) independently examine every material objection raised;

(c) prepare a reasoned decision on the representation;

(d) communicate reasons for rejection within the statutory period;

(e) preserve proof of dispatch/service of the reply;

(f) before invoking SARFAESI against land claimed to be agricultural, examine the actual nature and use of the land rather than relying only upon RTC/revenue entries;

(g) preserve possession notices and evidence of symbolic/constructive possession; and

(h) where physical possession is required after auction or sale proceedings, ensure that the Section 14 application clearly establishes the bank's continuing status and entitlement as secured creditor.

The case therefore provides an important compliance lesson: SARFAESI gives a co-operative bank strong recovery powers, but the Authorised Officer should create a clear documentary record demonstrating strict statutory compliance at every material stage.

Summary (Kannada)

1. ವಾಸ್ತವಾಂಶಗಳು

Blue Coast Hotels Ltd. ಕಂಪನಿಯು Industrial Finance Corporation of India (IFCI) ಯಿಂದ ದೊಡ್ಡ ಪ್ರಮಾಣದ ಹಣಕಾಸು ಸೌಲಭ್ಯವನ್ನು ಪಡೆದಿತ್ತು. ಗೋವಾದ ಹೋಟೆಲ್ ಯೋಜನೆಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಆಸ್ತಿಗಳನ್ನು ಸಾಲಕ್ಕೆ ಭದ್ರತೆಯಾಗಿ mortgage ಮಾಡಲಾಗಿತ್ತು.

ಸಾಲ ಮರುಪಾವತಿಯಲ್ಲಿ default ಆದ ನಂತರ IFCI SARFAESI ಕಾಯ್ದೆಯಡಿ ಕ್ರಮ ಆರಂಭಿಸಿ Section 13(2) ಅಡಿಯಲ್ಲಿ demand notice ನೀಡಿತು.

Borrower ಸಾಲವನ್ನು reschedule ಮಾಡಬೇಕು ಮತ್ತು repayment ಗೆ ಹೆಚ್ಚಿನ ಸಮಯ ನೀಡಬೇಕು ಎಂದು representation ಸಲ್ಲಿಸಿತು.

Creditor borrower ಜೊತೆ ಹಲವು ಬಾರಿ ಮಾತುಕತೆ ನಡೆಸಿ repayment proposals ಪರಿಗಣಿಸಿತು ಮತ್ತು ಸಾಲ ತೀರಿಸಲು ಹಲವು ಅವಕಾಶಗಳನ್ನು ನೀಡಿತು. ಆದರೂ borrower ಬಾಕಿಯನ್ನು ಪಾವತಿಸಲಿಲ್ಲ.

ನಂತರ SARFAESI ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯಡಿ secured properties ಅನ್ನು ಮಾರಾಟ ಮಾಡಲಾಯಿತು ಮತ್ತು ITC Limited auction purchaser ಆಯಿತು.

Borrower recovery proceedings ಅನ್ನು ಪ್ರಶ್ನಿಸಿ, Section 13(3A) ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ತನ್ನ representation ಅನ್ನು ಸರಿಯಾಗಿ ಪರಿಗಣಿಸಲಾಗಿಲ್ಲ ಎಂದು ಹಾಗೂ mortgage ಮಾಡಲಾದ ಕೆಲವು ಭೂಮಿಗಳು agricultural land ಆಗಿರುವುದರಿಂದ Section 31(i) ಅನ್ವಯ SARFAESI ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಜಾರಿಗೊಳಿಸಲಾಗುವುದಿಲ್ಲ ಎಂದು ವಾದಿಸಿತು.

2. ಕಾನೂನು ಪ್ರಶ್ನೆ

ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ಮುಖ್ಯವಾಗಿ ಈ ಪ್ರಶ್ನೆಗಳನ್ನು ಪರಿಗಣಿಸಿತು:

(a) Section 13(3A) ಅಡಿಯಲ್ಲಿ borrower ಸಲ್ಲಿಸಿದ representation ಅಥವಾ objection ಅನ್ನು secured creditor ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿ ಪರಿಗಣಿಸಿ, ಸ್ವೀಕರಿಸದಿದ್ದರೆ ಅದರ ಕಾರಣಗಳನ್ನು ತಿಳಿಸಬೇಕೇ;

(b) Revenue records ನಲ್ಲಿ agricultural land ಎಂದು ನಮೂದಿಸಿರುವುದರಿಂದ ಮಾತ್ರ ಆ ಭೂಮಿ Section 31(i) ಅಡಿಯಲ್ಲಿ agricultural land ಆಗಿಬಿಡುತ್ತದೆಯೇ;

(c) secured creditor ಮೊದಲು symbolic/constructive possession ಮಾತ್ರ ಪಡೆದಿದ್ದರೂ, ನಂತರ auction ನಡೆದ ಮೇಲೆ Section 14 ಅಡಿಯಲ್ಲಿ physical possession ಪಡೆಯಲು ಸಾಧ್ಯವೇ.

3. ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ತೀರ್ಪು

ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ appeals ಅನ್ನು allow ಮಾಡಿ High Court ನ ತೀರ್ಪನ್ನು set aside ಮಾಡಿತು.

Section 13(3A) ಕಡ್ಡಾಯ provision ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸಿತು. Secured creditor borrower ಸಲ್ಲಿಸಿದ representation ಅಥವಾ objection ಅನ್ನು ಪರಿಗಣಿಸಬೇಕು ಮತ್ತು ಅದನ್ನು ಸ್ವೀಕರಿಸದಿದ್ದರೆ statutory period ಒಳಗೆ ಅದರ ಕಾರಣಗಳನ್ನು ತಿಳಿಸಬೇಕು.

ಆದರೆ ಈ ಪ್ರಕರಣದ ವಾಸ್ತವಾಂಶಗಳಲ್ಲಿ borrower ಗೆ relief ನೀಡಲಿಲ್ಲ. ಏಕೆಂದರೆ IFCI borrowerನ proposals ಅನ್ನು ವಾಸ್ತವವಾಗಿ ಪರಿಗಣಿಸಿತ್ತು, ಹಲವು negotiations ನಡೆಸಿತ್ತು ಮತ್ತು ಸಾಲ ತೀರಿಸಲು ಸಾಕಷ್ಟು ಅವಕಾಶ ಮತ್ತು ಸಮಯ ನೀಡಿತ್ತು.

Agricultural land ಕುರಿತು, revenue records ನಲ್ಲಿ agricultural land ಎಂದು ದಾಖಲಾಗಿರುವುದರಿಂದ ಮಾತ್ರ Section 31(i) ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಅದು agricultural land ಎಂದು ಅಂತಿಮವಾಗಿ ನಿರ್ಧರಿಸಲಾಗುವುದಿಲ್ಲ ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ತಿಳಿಸಿತು.

ಆಸ್ತಿಯ ನಿಜವಾದ ಸ್ವರೂಪ, ಬಳಕೆ ಮತ್ತು ಉದ್ದೇಶವನ್ನು ಪರಿಗಣಿಸಬೇಕು.

Symbolic ಅಥವಾ constructive possession ಕಾನೂನುಬದ್ಧವಾಗಿ ಮಾನ್ಯವಾಗಿದೆ. ಈ ಪ್ರಕರಣದ ಪರಿಸ್ಥಿತಿಯಲ್ಲಿ IFCI secured creditor ಆಗಿಯೇ ಮುಂದುವರಿದಿದ್ದು, Section 14 ಅಡಿಯಲ್ಲಿ physical possession ಪಡೆಯಲು ಅರ್ಹವಾಗಿತ್ತು ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ತೀರ್ಮಾನಿಸಿತು.

4. ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ಕಾರಣಗಳು

Section 13(3A) borrower ಗೆ Section 13(2) notice ನಂತರ ತನ್ನ representation ಅಥವಾ objection ಸಲ್ಲಿಸಲು ಅವಕಾಶ ನೀಡುತ್ತದೆ.

Secured creditor ಆ representation ಅನ್ನು ನಿಜವಾಗಿ ಮತ್ತು ಸಕ್ರಿಯವಾಗಿ ಪರಿಗಣಿಸುವ statutory duty ಹೊಂದಿದೆ. Representation ಅನ್ನು ತಿರಸ್ಕರಿಸಿದರೆ ಅದರ ಕಾರಣಗಳನ್ನು ತಿಳಿಸಬೇಕು.

Reasons ನೀಡುವ ಕರ್ತವ್ಯವು fair ಮತ್ತು reasonable decision-making ನ ಪ್ರಮುಖ ಭಾಗವಾಗಿದೆ. Section 13(3A) ಯಲ್ಲಿರುವ "shall" ಎಂಬ ಪದವನ್ನು ಕೇವಲ directory ಎಂದು ಪರಿಗಣಿಸಿ ಈ ಕರ್ತವ್ಯವನ್ನು ನಿರ್ಲಕ್ಷಿಸಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ.

ಆದರೆ ಈ ಪ್ರಕರಣದಲ್ಲಿ ಪಕ್ಷಗಳ ನೈಜ ನಡೆಗಳನ್ನು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಪರಿಗಣಿಸಿತು. IFCI ಹಲವು ಬಾರಿ borrower ಜೊತೆ negotiations ನಡೆಸಿತ್ತು, repayment cheques ಸ್ವೀಕರಿಸಿತ್ತು, ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಅವಕಾಶಗಳನ್ನು ನೀಡಿತ್ತು ಮತ್ತು borrowerನ undertaking ಕೂಡ ಪಡೆದಿತ್ತು.

ಆದ್ದರಿಂದ formal reply ನೀಡುವ ರೀತಿಯಲ್ಲಿ ಕೆಲವು ಕೊರತೆ ಇದ್ದರೂ, borrowerನ proposal ಅನ್ನು ವಾಸ್ತವವಾಗಿ ಪರಿಗಣಿಸಲಾಗಿತ್ತು ಮತ್ತು ಸಾಲ ತೀರಿಸಲು ಅನೇಕ ಅವಕಾಶಗಳನ್ನು ನೀಡಲಾಗಿತ್ತು.

Agricultural land ಕುರಿತು, Section 31(i) agricultural land ಅನ್ನು SARFAESI enforcement ನಿಂದ ರಕ್ಷಿಸುತ್ತದೆ. ಆದರೆ ಒಂದು ಭೂಮಿ ನಿಜವಾಗಿಯೂ agricultural land ಆಗಿದೆಯೇ ಎಂಬುದನ್ನು ಕೇವಲ revenue entry ಆಧರಿಸಿ ನಿರ್ಧರಿಸಲಾಗುವುದಿಲ್ಲ.

ಭೂಮಿಯ actual use ಮತ್ತು purpose ಅನ್ನು ಪರಿಗಣಿಸಬೇಕು. ಈ ಪ್ರಕರಣದಲ್ಲಿ ಭೂಮಿ hotel project ನ ಭಾಗವಾಗಿದ್ದು, ಸಂಬಂಧಿತ ಅರ್ಥದಲ್ಲಿ agricultural purpose ಗೆ ಬಳಸಲಾಗುತ್ತಿರಲಿಲ್ಲ.

Symbolic possession ಕುರಿತು, SARFAESI Act symbolic possession ಅನ್ನು ಕಾನೂನುಬಾಹಿರವೆಂದು ಹೇಳುವುದಿಲ್ಲ. Secured creditor constructive possession ಪಡೆದ ನಂತರವೂ ಕೇವಲ ಆ ಕಾರಣದಿಂದ secured creditor ಸ್ಥಾನವನ್ನು ಕಳೆದುಕೊಳ್ಳುವುದಿಲ್ಲ.

5. ಸಹಕಾರಿ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳಿಗೆ ಇರುವ ಪ್ರಸ್ತುತತೆ

ಸಹಕಾರಿ ಬ್ಯಾಂಕಿನ SARFAESI recovery department ಗೆ ಈ ತೀರ್ಪು ವಿಶೇಷವಾಗಿ ಉಪಯುಕ್ತವಾಗಿದೆ. ಏಕೆಂದರೆ ಇದು ಮೂರು ಸಾಮಾನ್ಯ recovery ಸಮಸ್ಯೆಗಳನ್ನು ಒಳಗೊಂಡಿದೆ:

1. Section 13(2) notice ನಂತರ borrower ಸಲ್ಲಿಸುವ representation;

2. Agricultural land ಅನ್ನು security ಆಗಿ ನೀಡಿರುವುದು; ಮತ್ತು

3. Symbolic possession ಮತ್ತು auction ನಂತರ physical possession ಪಡೆಯುವುದು.

ಸಹಕಾರಿ ಬ್ಯಾಂಕಿನ Authorised Officer Section 13(3A) ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಬಂದ ಪ್ರತಿಯೊಂದು representation ಅನ್ನು ನಿಜವಾಗಿ ಪರಿಗಣಿಸಲಾಗಿದೆ ಮತ್ತು rejection reasons ಅನ್ನು statutory period ಒಳಗೆ ತಿಳಿಸಲಾಗಿದೆ ಎಂಬುದನ್ನು ದಾಖಲೆಗಳ ಮೂಲಕ ಸಾಬೀತುಪಡಿಸಬಹುದಾಗಿರಬೇಕು.

ಕರ್ನಾಟಕ ಸೇರಿದಂತೆ ಹಲವು ರಾಜ್ಯಗಳಲ್ಲಿ RTC/revenue records ನಲ್ಲಿ ಭೂಮಿ agricultural ಎಂದು ದಾಖಲಾಗಿದ್ದರೂ, ಅದು commercial, industrial, hotel ಅಥವಾ ಇತರ non-agricultural purpose ಗೆ ಬಳಸಲ್ಪಡುತ್ತಿರುವ ಸಂದರ್ಭಗಳಿವೆ. ಇಂತಹ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ revenue entry ಒಂದೇ ನಿರ್ಣಾಯಕ ಅಂಶವಲ್ಲ.

6. ಪ್ರಾಯೋಗಿಕ ಬಳಕೆ

ಸಹಕಾರಿ ಬ್ಯಾಂಕಿನ SARFAESI file ನಲ್ಲಿ Authorised Officer ಈ ಕೆಳಗಿನ ಕ್ರಮಗಳನ್ನು ಕೈಗೊಳ್ಳುವುದು ಸೂಕ್ತ:

(a) borrower representation ಸ್ವೀಕರಿಸಿದ ದಿನಾಂಕವನ್ನು ದಾಖಲಿಸಬೇಕು;

(b) ಅದರಲ್ಲಿ ಮಾಡಿರುವ ಪ್ರತಿಯೊಂದು ಪ್ರಮುಖ objection ಅನ್ನು ಪ್ರತ್ಯೇಕವಾಗಿ ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು;

(c) representation ಕುರಿತು reasoned decision ಸಿದ್ಧಪಡಿಸಬೇಕು;

(d) rejection reasons ಅನ್ನು statutory period ಒಳಗೆ communicate ಮಾಡಬೇಕು;

(e) reply ಕಳುಹಿಸಿದ ಮತ್ತು served ಮಾಡಿದ ಕುರಿತು proof ಸಂರಕ್ಷಿಸಬೇಕು;

(f) SARFAESI ಕ್ರಮ agricultural land ವಿರುದ್ಧ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳುವ ಮೊದಲು RTC/revenue entry ಮಾತ್ರವಲ್ಲದೆ ಭೂಮಿಯ actual nature ಮತ್ತು use ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು;

(g) possession notice ಮತ್ತು symbolic/constructive possession ಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಸಾಕ್ಷ್ಯಗಳನ್ನು ಸಂರಕ್ಷಿಸಬೇಕು; ಮತ್ತು

(h) auction ಅಥವಾ sale ನಂತರ physical possession ಪಡೆಯಲು Section 14 application ಸಲ್ಲಿಸುವಾಗ, bank ಇನ್ನೂ secured creditor ಆಗಿದ್ದು possession ಪಡೆಯುವ ಹಕ್ಕು ಹೊಂದಿದೆ ಎಂಬುದನ್ನು ದಾಖಲೆಗಳ ಮೂಲಕ ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸಬೇಕು.

ಈ ತೀರ್ಪಿನ ಮುಖ್ಯ ಪ್ರಾಯೋಗಿಕ ಪಾಠವೆಂದರೆ: SARFAESI ಸಹಕಾರಿ ಬ್ಯಾಂಕಿಗೆ ಬಲವಾದ recovery powers ನೀಡಿದರೂ, Authorised Officer ಪ್ರತಿಯೊಂದು ಪ್ರಮುಖ ಹಂತದಲ್ಲೂ statutory compliance ಆಗಿರುವುದನ್ನು ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸುವ ಸಂಪೂರ್ಣ documentary record ಅನ್ನು ನಿರ್ವಹಿಸಬೇಕು.