M/s. Adishakti Developers v. The State of Maharashtra & Ors. / Mahanagar Co-operative Bank Ltd. v. The Divisional Joint Registrar, Co-operative Societies & Ors. / Mahanagar Co-operative Bank Ltd. v. The State of Maharashtra & Ors.

Key Legal Principles

The important principles are:

(a) Section 154 of the Maharashtra Co-operative Societies Act confers wide revisional jurisdiction to examine the legality, propriety and regularity of proceedings, including confirmation of an auction sale.

(b) The revisional jurisdiction under Section 154 is not automatically excluded merely because remedies are available under Rule 107(13) or (14).

(c) Under the applicable version of Rule 107(11)(h), the balance purchase money in a co-operative recovery auction must be deposited within the prescribed period.

(d) Rules 107(11)(g) and (h) are mandatory provisions serving not merely the creditor's private interest but also the public interest in maintaining the integrity of public auctions.

(e) The delayed acceptance of money by the co-operative bank does not by itself validate an auction conducted contrary to the mandatory statutory auction procedure.

(f) Where the auction is rendered void because of non-compliance with the mandatory payment requirement, the property must be dealt with through the prescribed fresh-auction mechanism.

Key Legal Principles (Kannada)

ಮುಖ್ಯ ತತ್ವಗಳು:

(a) Maharashtra Co-operative Societies Act Section 154ರಡಿ legality, propriety ಮತ್ತು regularity ಪರಿಶೀಲಿಸಲು ವಿಶಾಲ revisional jurisdiction ಇದೆ. ಇದರಲ್ಲಿ auction sale confirmation ಕೂಡ ಒಳಗೊಳ್ಳಬಹುದು.

(b) Rule 107(13) ಅಥವಾ (14)ರ remedies ಲಭ್ಯವಿವೆ ಎಂಬ ಕಾರಣಕ್ಕೆ ಮಾತ್ರ Section 154ರ revisional jurisdiction ಸ್ವಯಂಚಾಲಿತವಾಗಿ ಹೊರತುಪಡಿಸಲಾಗುವುದಿಲ್ಲ.

(c) ಅನ್ವಯವಾಗುವ Rule 107(11)(h) ಪ್ರಕಾರ co-operative recovery auctionನಲ್ಲಿ balance purchase money ಅನ್ನು ನಿಗದಿತ ಅವಧಿಯೊಳಗೆ ಪಾವತಿಸಬೇಕು.

(d) Rule 107(11)(g) ಮತ್ತು (h) mandatory provisions ಆಗಿದ್ದು, ಅವು creditorನ ಖಾಸಗಿ ಹಿತಾಸಕ್ತಿಗಿಂತಲೂ ವಿಶಾಲವಾದ public interest — public auctionನ integrity — ಅನ್ನು ರಕ್ಷಿಸುತ್ತವೆ.

(e) Co-operative bank ತಡವಾದ ಹಣವನ್ನು ಸ್ವೀಕರಿಸಿರುವುದರಿಂದ ಮಾತ್ರ mandatory statutory auction procedureಗೆ ವಿರುದ್ಧವಾದ auction ಮಾನ್ಯವಾಗುವುದಿಲ್ಲ.

(f) Mandatory payment requirement ಪಾಲಿಸದ ಕಾರಣ auction void ಆಗಿದ್ದರೆ, prescribed fresh-auction mechanism ಮೂಲಕ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಮರು auction ಮಾಡಬೇಕು.

Summary (English)

1. Facts

Mahanagar Co-operative Bank Ltd. had granted a cash-credit facility of Rs.10,00,000/- to M/s. Borse Brothers.

The borrower defaulted. The Co-operative Court passed an ex parte award on 04.04.1994 for Rs.24,19,904.92 plus interest at 17.5% per annum. A recovery certificate was subsequently issued under Section 98 of the Maharashtra Co-operative Societies Act.

For recovery of the bank's dues, the property was taken into possession and auctioned on 29.01.2005.

M/s. Adishakti Developers emerged as the highest bidder for Rs.1,51,00,000/-. It deposited the initial amount on the date of auction, while the balance amount was paid subsequently, with the final payment being made on 17.03.2005.

The Recovery Officer nevertheless confirmed the sale on 18.03.2005 and possession was handed over to the auction purchaser. A sale certificate and subsequently a registered conveyance deed were also executed.

The legal representatives of one of the original partners later challenged the auction.

The Divisional Joint Registrar, exercising revisional jurisdiction under Section 154 of the Maharashtra Co-operative Societies Act, set aside the auction sale on the ground that the balance purchase money had not been deposited within the period prescribed by Rule 107(11)(h) of the Maharashtra Co-operative Societies Rules.

The Bombay High Court upheld the cancellation.

The matter reached the Supreme Court.

2. Legal Issue

The principal issues were:

(a) Whether a revision under Section 154 of the Maharashtra Co-operative Societies Act could be maintained against confirmation of an auction sale even though the applicant had not first used the remedies under Rule 107(13) or 107(14).

(b) Whether the requirement under Rule 107(11)(h) to deposit the balance purchase money within the prescribed period was mandatory.

(c) Whether acceptance of delayed payment by the co-operative bank amounted to waiver of the statutory requirement.

(d) What relief should be granted after the auction sale was found to be void.

3. Court's Decision

The Supreme Court upheld the finding that the auction sale and its confirmation were void.

It held that the revisional jurisdiction under Section 154 was available to examine the legality and propriety of the confirmation of sale.

The Court further held that Rule 107(11)(g) and (h) contained mandatory requirements and that the balance purchase money had to be deposited within the prescribed period.

Acceptance of the delayed payment by the bank did not, in the circumstances of this case, amount to waiver because the rule served a broader public purpose concerning the integrity of public auctions and not merely the private interest of the creditor.

The Supreme Court therefore:

• set aside the auction sale dated 29.01.2005;

• declared the confirmation of sale dated 18.03.2005 null and void;

• directed that the property be put to a fresh auction under Rule 107(11)(j);

• directed the bank to refund Rs.1,51,00,000/- deposited by the auction purchaser with 6% interest from the date of deposit until repayment.

4. Court's Reasoning

The Court first examined Rule 107(13) and (14).

Rule 107(13) permits a person owning the property or having an interest acquired before the auction to seek setting aside of the sale within the prescribed period, subject to the specified deposit.

Rule 107(14) permits an application to the Recovery Officer to set aside the sale on grounds including material irregularity, mistake or fraud, again within the prescribed period.

However, the Supreme Court held that these remedies did not exhaust the revisional jurisdiction under Section 154.

Section 154 gives the Registrar/State Government broad power to examine the legality, propriety and regularity of proceedings. The Court held that the statutory revisional power could not be cut down merely by the Rules.

Therefore, absence of an application under Rule 107(13) or (14) did not deprive the revisional authority of jurisdiction under Section 154.

On the auction payment requirement, the Court examined Rule 107(11)(g)–(j).

Under the applicable version of Rule 107(11)(h), the remainder of the purchase money had to be paid within fifteen days from the date of sale. The Court noted that the Rule provided consequences for failure to make the payment, including forfeiture and resale.

The Court held that there was no discretion to extend the period for payment of the remainder of the purchase money.

The Court distinguished Sri Siddeshwara Co-operative Bank Ltd., where the SARFAESI Rules themselves permitted extension by written agreement.

In the present case, Rule 107 did not contain an equivalent provision permitting extension of the time for payment of the balance purchase money.

The Court also held that Rule 107(11)(g) and (h) served a public purpose: maintaining the sanctity and seriousness of public auctions and preventing non-serious bidders from manipulating the price discovery process.

Consequently, the requirement could not simply be treated as a condition belonging exclusively to the bank which the bank could waive.

5. Relevance to Co-operative Banks

This is an important Supreme Court ruling for co-operative banks that recover dues through the statutory recovery machinery under State Co-operative Societies legislation.

It is particularly relevant to banks conducting recovery auctions of immovable property.

The judgment demonstrates that compliance with the auction procedure is not merely a formal matter. A bank may have a valid recovery award and a large outstanding debt, but defects in the statutory auction procedure can still result in cancellation of the auction.

It also clarifies an important distinction between:

• the bank's contractual/recovery rights; and

• the statutory requirements governing the manner in which the bank's recovery is executed.

The judgment is especially important when the auction purchaser pays the balance consideration after the prescribed period.

6. Practical Application

For a co-operative bank conducting recovery auctions, the following safeguards are important:

1. Ensure that the auction notice and procedure strictly comply with the applicable Co-operative Societies Act and Rules.

2. Ensure that the required percentage of the purchase price is deposited on the date of auction.

3. Ensure that the balance purchase money is deposited within the exact statutory period applicable on the date of the auction.

4. Do not assume that acceptance of delayed payment automatically cures a statutory defect.

5. Maintain complete records of auction notices, bids, deposits, correspondence, confirmation orders and sale certificates.

6. Before confirming an auction, the Recovery Officer should verify statutory compliance rather than merely relying upon the purchaser's eventual payment of the entire amount.

7. Where the statutory rules provide a specific mechanism for extension of time, follow that mechanism strictly and document the required written agreement or order.

The judgment is particularly useful for bank lawyers because it shows that a successful recovery process can still be undermined at the execution stage if the statutory auction requirements are not meticulously followed.

Summary (Kannada)

1. ವಾಸ್ತವಾಂಶಗಳು

Mahanagar Co-operative Bank Ltd. ಮೆಸ್. Borse Brothers ಸಂಸ್ಥೆಗೆ ರೂ.10,00,000/- cash-credit facility ನೀಡಿತ್ತು.

ಸಾಲಗಾರನು ಬಾಕಿ ಪಾವತಿಸದ ಹಿನ್ನೆಲೆಯಲ್ಲಿ Co-operative Court 04.04.1994ರಂದು ರೂ.24,19,904.92 ಮತ್ತು ವಾರ್ಷಿಕ 17.5% ಬಡ್ಡಿಯೊಂದಿಗೆ ಬಾಕಿಯನ್ನು ಪಾವತಿಸುವಂತೆ ex parte award ನೀಡಿತು.

ನಂತರ Maharashtra Co-operative Societies Actನ Section 98ರ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ recovery certificate ನೀಡಲಾಯಿತು.

ಬ್ಯಾಂಕಿನ ಬಾಕಿ ವಸೂಲಿಗಾಗಿ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಸ್ವಾಧೀನಕ್ಕೆ ತೆಗೆದುಕೊಂಡು 29.01.2005ರಂದು auction ಮಾಡಲಾಯಿತು.

M/s. Adishakti Developers ರೂ.1,51,00,000/- ಮೊತ್ತಕ್ಕೆ ಅತಿ ಹೆಚ್ಚು bid ಮಾಡಿದ bidder ಆಗಿತ್ತು. auction ದಿನವೇ ಆರಂಭಿಕ ಮೊತ್ತವನ್ನು ಪಾವತಿಸಲಾಯಿತು. ಉಳಿದ ಮೊತ್ತವನ್ನು ನಂತರ ಹಂತ ಹಂತವಾಗಿ ಪಾವತಿಸಲಾಯಿತು ಮತ್ತು ಅಂತಿಮ ಪಾವತಿ 17.03.2005ರಂದು ಮಾಡಲಾಯಿತು.

Recovery Officer 18.03.2005ರಂದು auction sale ಅನ್ನು confirm ಮಾಡಿ auction purchaserಗೆ possession ನೀಡಿದರು. ನಂತರ sale certificate ಹಾಗೂ registered conveyance deed ಕೂಡ ನೀಡಲಾಯಿತು.

ನಂತರ ಮೂಲ ಪಾಲುದಾರನ legal representatives auction ಅನ್ನು ಪ್ರಶ್ನಿಸಿದರು.

Maharashtra Co-operative Societies Actನ Section 154ರ revisional jurisdiction ಬಳಸಿದ Divisional Joint Registrar, Maharashtra Co-operative Societies Rulesನ Rule 107(11)(h)ರಲ್ಲಿ ನಿಗದಿಪಡಿಸಿದ ಅವಧಿಯೊಳಗೆ balance purchase money ಪಾವತಿಸದ ಕಾರಣ auction sale ಅನ್ನು ರದ್ದುಪಡಿಸಿದರು.

Bombay High Court ಕೂಡ ಈ cancellation ಅನ್ನು ಎತ್ತಿಹಿಡಿಯಿತು.

ಈ ವಿಷಯ Supreme Courtಗೆ ಬಂದಿತು.

2. ಕಾನೂನು ಪ್ರಶ್ನೆ

ಮುಖ್ಯ ಕಾನೂನು ಪ್ರಶ್ನೆಗಳು:

(a) Rule 107(13) ಅಥವಾ 107(14)ರ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಲಭ್ಯವಿರುವ remedyಯನ್ನು ಮೊದಲು ಬಳಸದೆ ಇದ್ದರೂ, Maharashtra Co-operative Societies Act Section 154ರ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ auction sale confirmation ವಿರುದ್ಧ revision maintainable ಆಗುತ್ತದೆಯೇ?

(b) Rule 107(11)(h)ರ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ balance purchase money ಅನ್ನು ನಿಗದಿತ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ ಪಾವತಿಸುವ requirement mandatory ಆಗಿದೆಯೇ?

(c) Co-operative bank ತಡವಾಗಿ ಪಾವತಿಸಿದ ಹಣವನ್ನು ಸ್ವೀಕರಿಸಿರುವುದರಿಂದ statutory requirement waive ಆಗಿದೆಯೇ?

(d) Auction sale void ಎಂದು ಕಂಡುಬಂದ ನಂತರ ಯಾವ ಪರಿಹಾರ ನೀಡಬೇಕು?

3. ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ತೀರ್ಪು

Supreme Court auction sale ಮತ್ತು ಅದರ confirmation ಎರಡೂ void ಎಂದು ಕಂಡುಹಿಡಿದಿತು.

Maharashtra Co-operative Societies Act Section 154ರ revisional jurisdiction ಮೂಲಕ auction sale confirmationನ legality ಮತ್ತು propriety ಅನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಬಹುದು ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಹೇಳಿತು.

Rule 107(11)(g) ಮತ್ತು (h)ರ requirements mandatory ಆಗಿದ್ದು, balance purchase money ಅನ್ನು ನಿಗದಿತ ಅವಧಿಯೊಳಗೆ ಪಾವತಿಸಬೇಕೆಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ತೀರ್ಮಾನಿಸಿತು.

ಬ್ಯಾಂಕ್ ತಡವಾದ ಪಾವತಿಯನ್ನು ಸ್ವೀಕರಿಸಿದ್ದರೂ, ಈ ಪ್ರಕರಣದ ಪರಿಸ್ಥಿತಿಯಲ್ಲಿ ಅದನ್ನು statutory requirementನ waiver ಎಂದು ಪರಿಗಣಿಸಲಾಗುವುದಿಲ್ಲ ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಹೇಳಿತು.

ಏಕೆಂದರೆ ಈ ನಿಯಮವು ಕೇವಲ creditor bankನ ಖಾಸಗಿ ಹಿತಾಸಕ್ತಿಗಾಗಿ ಮಾತ್ರವಲ್ಲದೆ public auctionನ integrity ಮತ್ತು sanctity ಕಾಪಾಡುವ public purposeಗಾಗಿ ಕೂಡ ಇದೆ.

ಆದ್ದರಿಂದ Supreme Court:

• 29.01.2005ರ auction sale ಅನ್ನು ರದ್ದುಪಡಿಸಿತು;

• 18.03.2005ರ sale confirmation ಅನ್ನು null and void ಎಂದು ಘೋಷಿಸಿತು;

• Rule 107(11)(j) ಪ್ರಕಾರ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು fresh auctionಗೆ ಒಳಪಡಿಸಲು ನಿರ್ದೇಶಿಸಿತು;

• auction purchaser ಪಾವತಿಸಿದ್ದ ರೂ.1,51,00,000/- ಅನ್ನು ಬ್ಯಾಂಕ್ 6% ಬಡ್ಡಿಯೊಂದಿಗೆ, deposit ಮಾಡಿದ ದಿನಾಂಕದಿಂದ refund ಮಾಡುವಂತೆ ನಿರ್ದೇಶಿಸಿತು.

4. ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ಕಾರಣಗಳು

ಮೊದಲು ನ್ಯಾಯಾಲಯ Rule 107(13) ಮತ್ತು Rule 107(14)ಗಳನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಿತು.

Rule 107(13) ಪ್ರಕಾರ auctionಗೂ ಮುನ್ನ title ಅಥವಾ interest ಹೊಂದಿದ್ದ ವ್ಯಕ್ತಿಗೆ prescribed deposit ಮಾಡುವ ಮೂಲಕ ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಅವಧಿಯೊಳಗೆ sale set aside ಮಾಡಲು ಅವಕಾಶವಿದೆ.

Rule 107(14) ಪ್ರಕಾರ material irregularity, mistake ಅಥವಾ fraud ಮುಂತಾದ ಆಧಾರಗಳ ಮೇಲೆ Recovery Officer ಮುಂದೆ sale set aside ಮಾಡಲು ಅರ್ಜಿ ಸಲ್ಲಿಸಬಹುದು.

ಆದರೆ ಈ remedies ಇರುವುದರಿಂದ Section 154ರ revisional jurisdiction ಮುಕ್ತಾಯವಾಗುವುದಿಲ್ಲ ಎಂದು Supreme Court ಹೇಳಿತು.

Section 154 Registrar/State Governmentಗೆ proceedingsನ legality, propriety ಮತ್ತು regularity ಪರಿಶೀಲಿಸುವ ವಿಶಾಲ ಅಧಿಕಾರ ನೀಡುತ್ತದೆ.

Rules ಮೂಲಕ ಈ statutory revisional power ಅನ್ನು ಕಡಿಮೆ ಮಾಡಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸಿತು.

ಹೀಗಾಗಿ Rule 107(13) ಅಥವಾ (14)ರ remedy ಬಳಸದೇ ಇರುವುದರಿಂದ Section 154ರ revision jurisdiction ಸ್ವಯಂಚಾಲಿತವಾಗಿ ಕಳೆದುಹೋಗುವುದಿಲ್ಲ.

Auction payment requirement ಕುರಿತು Rule 107(11)(g)–(j) ಅನ್ನು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಪರಿಶೀಲಿಸಿತು.

ಆ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ಅನ್ವಯವಾಗುತ್ತಿದ್ದ Rule 107(11)(h) ಪ್ರಕಾರ balance purchase money ಅನ್ನು auction dateನಿಂದ ಹದಿನೈದು ದಿನಗಳೊಳಗೆ ಪಾವತಿಸಬೇಕಾಗಿತ್ತು.

ಈ payment ಮಾಡದಿದ್ದರೆ forfeiture ಮತ್ತು resale ಮುಂತಾದ ಪರಿಣಾಮಗಳನ್ನು Rules ನಿಗದಿಪಡಿಸಿದ್ದವು.

Balance purchase money ಪಾವತಿಸಲು Recovery Officerಗೆ ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಅವಧಿ ವಿಸ್ತರಿಸುವ discretion ನೀಡಲಾಗಿಲ್ಲ ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಹೇಳಿತು.

Sri Siddeshwara Co-operative Bank Ltd. ಪ್ರಕರಣವನ್ನು Supreme Court ಪ್ರತ್ಯೇಕಿಸಿತು. ಆ ಪ್ರಕರಣದಲ್ಲಿ SARFAESI Rules ಸ್ವತಃ written agreement ಮೂಲಕ payment period extend ಮಾಡಲು ಅವಕಾಶ ನೀಡಿದ್ದವು.

ಆದರೆ ಪ್ರಸ್ತುತ ಪ್ರಕರಣದ Rule 107ರಲ್ಲಿ balance purchase moneyಗೆ ಅಂತಹ equivalent extension provision ಇರಲಿಲ್ಲ.

Rule 107(11)(g) ಮತ್ತು (h) ಕೇವಲ ಬ್ಯಾಂಕಿನ ಖಾಸಗಿ ಹಿತಾಸಕ್ತಿಗಾಗಿ ಇರುವ ನಿಯಮಗಳಲ್ಲ. Public auctionನ seriousness ಮತ್ತು sanctity ಕಾಪಾಡುವುದು ಹಾಗೂ non-serious bidders price discovery ಅನ್ನು manipulate ಮಾಡುವುದನ್ನು ತಡೆಯುವುದು ಅವುಗಳ public purpose ಆಗಿದೆ ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ತಿಳಿಸಿತು.

ಆದ್ದರಿಂದ ಬ್ಯಾಂಕ್ ತಡವಾದ ಹಣವನ್ನು ಸ್ವೀಕರಿಸಿದೆ ಎಂಬ ಕಾರಣಕ್ಕೆ mandatory statutory auction requirement ಅನ್ನು ಸರಳವಾಗಿ waive ಮಾಡಲಾಗಿದೆ ಎಂದು ಪರಿಗಣಿಸಲಾಗುವುದಿಲ್ಲ.

5. ಸಹಕಾರಿ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳಿಗೆ ಇರುವ ಪ್ರಸ್ತುತತೆ

State Co-operative Societies legislationನ recovery machinery ಬಳಸಿಕೊಂಡು dues ವಸೂಲಿ ಮಾಡುವ ಸಹಕಾರಿ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳಿಗೆ ಇದು ಪ್ರಮುಖ Supreme Court ತೀರ್ಪಾಗಿದೆ.

ವಿಶೇಷವಾಗಿ immovable property recovery auction ನಡೆಸುವ ಸಹಕಾರಿ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳಿಗೆ ಇದು ನೇರವಾಗಿ ಉಪಯುಕ್ತ.

ಬ್ಯಾಂಕಿಗೆ valid recovery award ಮತ್ತು ದೊಡ್ಡ ಪ್ರಮಾಣದ outstanding dues ಇದ್ದರೂ, statutory auction procedureನಲ್ಲಿ ದೋಷ ಉಂಟಾದರೆ auction ರದ್ದಾಗಬಹುದು ಎಂಬುದನ್ನು ಈ ತೀರ್ಪು ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸುತ್ತದೆ.

ಇದು ಎರಡು ವಿಷಯಗಳ ನಡುವಿನ ವ್ಯತ್ಯಾಸವನ್ನೂ ತೋರಿಸುತ್ತದೆ:

• ಬ್ಯಾಂಕಿನ contractual/recovery rights; ಮತ್ತು

• ಆ recovery ಅನ್ನು ಜಾರಿಗೆ ತರುವ statutory auction procedure.

ವಿಶೇಷವಾಗಿ auction purchaser balance consideration ಅನ್ನು prescribed period ನಂತರ ಪಾವತಿಸುವ ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ ಈ ತೀರ್ಪು ಬಹಳ ಮುಖ್ಯವಾಗಿದೆ.

6. ಪ್ರಾಯೋಗಿಕ ಬಳಕೆ

Recovery auction ನಡೆಸುವ ಸಹಕಾರಿ ಬ್ಯಾಂಕ್ ಕೆಳಗಿನ safeguardsಗಳನ್ನು ಅನುಸರಿಸಬೇಕು:

1. ಅನ್ವಯವಾಗುವ Co-operative Societies Act ಮತ್ತು Rules ಪ್ರಕಾರ auction notice ಮತ್ತು ಸಂಪೂರ್ಣ procedure ಅನ್ನು ಕಟ್ಟುನಿಟ್ಟಾಗಿ ಪಾಲಿಸಬೇಕು.

2. Auction ದಿನ ಪಾವತಿಸಬೇಕಾದ prescribed percentage ಅನ್ನು ಸರಿಯಾಗಿ ಪಡೆಯಬೇಕು.

3. Balance purchase money ಅನ್ನು ಅನ್ವಯವಾಗುವ statutory periodನೊಳಗೆ ಪಡೆಯಬೇಕು.

4. ತಡವಾದ payment ಅನ್ನು ಸ್ವೀಕರಿಸುವುದರಿಂದ statutory defect ಸ್ವಯಂಚಾಲಿತವಾಗಿ ಸರಿಯಾಗುತ್ತದೆ ಎಂದು ಊಹಿಸಬಾರದು.

5. Auction notice, bids, deposits, correspondence, confirmation order ಮತ್ತು sale certificateಗಳ ಸಂಪೂರ್ಣ records ಸಂರಕ್ಷಿಸಬೇಕು.

6. Auction confirm ಮಾಡುವ ಮೊದಲು Recovery Officer statutory compliance ಅನ್ನು ಸ್ವತಂತ್ರವಾಗಿ ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು.

7. Rulesನಲ್ಲಿ payment period extensionಗೆ ನಿರ್ದಿಷ್ಟ mechanism ಇದ್ದರೆ, ಅದನ್ನೇ ಕಟ್ಟುನಿಟ್ಟಾಗಿ ಅನುಸರಿಸಿ ಅಗತ್ಯ written agreement/order ದಾಖಲಿಸಬೇಕು.

ಬ್ಯಾಂಕಿನ ವಕೀಲರಿಗೆ ಈ ತೀರ್ಪಿನ ಮುಖ್ಯ practical lesson ಎಂದರೆ — recovery award ಸರಿಯಾಗಿದ್ದರೂ, execution ಹಂತದಲ್ಲಿನ statutory auction procedure ಅನ್ನು ಸರಿಯಾಗಿ ಪಾಲಿಸದಿದ್ದರೆ ಸಂಪೂರ್ಣ recovery auctionವೇ ಅಪಾಯಕ್ಕೆ ಒಳಗಾಗಬಹುದು.