H. Chandrashekar v. Ashok Nagar Co-operative Bank Ltd. & Ors.

Key Legal Principles

The important principle is:

A person aggrieved by a SARFAESI measure cannot ordinarily obtain relief under Article 227 by challenging an incidental communication while leaving the substantive SARFAESI measure itself unchallenged.

Where an e-auction has been conducted, the aggrieved person should directly challenge the auction/SARFAESI measure through the legally available remedy, including Section 17 of the SARFAESI Act, and necessary parties such as the auction purchaser should be impleaded where appropriate.

A mere OTS proposal or claim of payment does not automatically invalidate completed SARFAESI proceedings. The actual terms of the OTS and proof of compliance must be established.

Key Legal Principles (Kannada)

ಮುಖ್ಯ ತತ್ವವೆಂದರೆ:

SARFAESI ಕ್ರಮದಿಂದ aggrieved ಆಗಿರುವ ವ್ಯಕ್ತಿಯು ಮೂಲ SARFAESI measure ಅನ್ನು ಪ್ರಶ್ನಿಸದೆ, ಕೇವಲ ಅದರ ಸಂಬಂಧಿತ communication ಅನ್ನು Article 227ರಡಿ ಪ್ರಶ್ನಿಸಿ ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಪರಿಹಾರ ಪಡೆಯಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ.

E-auction ಪೂರ್ಣಗೊಂಡಿದ್ದರೆ, ಆ auction/SARFAESI measureನ್ನೇ ಸೂಕ್ತ ಕಾನೂನುಬದ್ಧ remedy, ವಿಶೇಷವಾಗಿ SARFAESI Act Section 17ರ ಮೂಲಕ ಪ್ರಶ್ನಿಸಬೇಕು. ಅಗತ್ಯವಿರುವ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ auction purchaserನನ್ನೂ ಪಕ್ಷವನ್ನಾಗಿ ಮಾಡಬೇಕು.

ಕೇವಲ OTS proposal ಇರುವುದರಿಂದ ಅಥವಾ OTS ಮೊತ್ತವನ್ನು ಪಾವತಿಸಿದ್ದೇನೆ ಎಂಬ ಹೇಳಿಕೆಯಿಂದ ಪೂರ್ಣಗೊಂಡ SARFAESI ಕ್ರಮಗಳು ಸ್ವಯಂಚಾಲಿತವಾಗಿ ಅಮಾನ್ಯವಾಗುವುದಿಲ್ಲ. OTSನ ಷರತ್ತುಗಳು ಮತ್ತು ಅವುಗಳನ್ನು ನಿಜವಾಗಿ ಪಾಲಿಸಲಾಗಿದೆ ಎಂಬುದನ್ನು ಸಾಬೀತುಪಡಿಸಬೇಕು.

Summary (English)

1. Facts

The petitioner was a guarantor for an overdraft facility availed by the principal borrower from Ashok Nagar Co-operative Bank Ltd.

The loan facility had been availed on 21.12.2000. Since the principal borrower failed to repay the dues, the co-operative bank initiated proceedings under the SARFAESI Act.

The bank issued a demand notice under Section 13(2) stating that approximately Rs.25,40,212/- was due. The petitioner replied offering to pay Rs.3,00,000/-, but the bank subsequently proceeded under Section 13(4).

The petitioner approached the DRT and obtained interim protection subject to payment of 25% of the dues. He complied with that condition by making payments totalling Rs.7,00,000/-.

Subsequently, the petitioner claimed that he had made further payments pursuant to an OTS proposal issued by the bank. The bank nevertheless proceeded with an e-auction, and the auction purchaser paid the entire bid amount.

The petitioner then approached the High Court under Article 227 seeking to quash a bank communication dated 20.09.2024 informing him that the auction had taken place.

2. Legal Issue

Whether a borrower/guarantor can invoke Article 227 to challenge a communication relating to a completed SARFAESI auction without directly challenging the underlying SARFAESI measures.

Whether the High Court should interfere when the aggrieved person has an efficacious remedy under Section 17 of the SARFAESI Act.

3. Court's Decision

The High Court declined to grant relief.

The writ petition was disposed of by giving the petitioner liberty to avail an appropriate remedy in accordance with law.

The Court did not interfere with the SARFAESI auction merely on the basis of the challenged communication.

4. Court's Reasoning

The Court observed that the petitioner had challenged only the communication dated 20.09.2024 stating that the auction had taken place.

The Court held that even if that communication were quashed, it would not place the petitioner in a better position.

If the petitioner was actually aggrieved by the e-auction, he ought to have directly challenged the auction proceedings and impleaded the auction purchaser as a necessary party.

The petitioner also relied upon an OTS letter dated 26.08.2024 and claimed that he had paid the entire settlement amount. However, the Court found that there was nothing on record demonstrating payment of the entire OTS amount of approximately Rs.17.50 lakh within the stipulated period.

The Court further noted that the petitioner had not directly challenged the SARFAESI proceedings through the appropriate statutory mechanism.

Since Section 17 of the SARFAESI Act provides an efficacious remedy against measures taken under Section 13(4), the High Court declined to exercise its supervisory jurisdiction under Article 227.

5. Relevance to Co-operative Banks

This is directly relevant to co-operative banks using SARFAESI proceedings for recovery.

The case is particularly useful when a borrower or guarantor approaches the Karnataka High Court after an auction and attacks only:

• a bank communication;

• an auction intimation;

• a consequential letter; or

• some incidental step,

instead of challenging the substantive SARFAESI measure before the DRT.

It also supports the bank's position where the borrower relies upon an OTS proposal but cannot establish compliance with the payment conditions of the OTS.

6. Practical Application

For a co-operative bank facing a writ petition after SARFAESI auction, the following points are practically useful:

1. Identify whether the petitioner has actually challenged the substantive SARFAESI measure or merely an incidental communication.

2. Point out the statutory remedy under Section 17 of the SARFAESI Act.

3. If the auction is already completed, place the auction purchaser's rights and participation before the Court.

4. If the borrower relies upon an OTS, produce the complete OTS letter, payment schedule, expiry date and payment records.

5. Demonstrate whether the borrower actually complied with the OTS conditions.

6. Where the petitioner seeks to challenge the auction itself, insist that the auction purchaser be appropriately impleaded.

The judgment is therefore particularly useful as a procedural defence against attempts to use Article 227 to indirectly reopen SARFAESI recovery proceedings without properly challenging the underlying statutory measures.

Summary (Kannada)

1. ವಾಸ್ತವಾಂಶಗಳು

ಅರ್ಜಿದಾರನು Ashok Nagar Co-operative Bank Ltd. ನಿಂದ ಮೂಲ ಸಾಲಗಾರನು ಪಡೆದಿದ್ದ ಓವರ್‌ಡ್ರಾಫ್ಟ್ ಸಾಲಕ್ಕೆ ಜಾಮೀನುದಾರನಾಗಿದ್ದನು.

ಸಾಲ ಸೌಲಭ್ಯವನ್ನು 21.12.2000ರಂದು ಪಡೆಯಲಾಗಿತ್ತು. ಮೂಲ ಸಾಲಗಾರನು ಬಾಕಿ ಮೊತ್ತವನ್ನು ಪಾವತಿಸದ ಹಿನ್ನೆಲೆಯಲ್ಲಿ ಸಹಕಾರಿ ಬ್ಯಾಂಕ್ SARFAESI ಕಾಯ್ದೆಯಡಿ ವಸೂಲಿ ಕ್ರಮಗಳನ್ನು ಆರಂಭಿಸಿತು.

ಬ್ಯಾಂಕ್ Section 13(2)ರಡಿ ನೋಟಿಸ್ ನೀಡಿ ಸುಮಾರು ರೂ.25,40,212/- ಬಾಕಿಯಿದೆ ಎಂದು ತಿಳಿಸಿತು. ಅರ್ಜಿದಾರನು ರೂ.3,00,000/- ಪಾವತಿಸಲು ಸಿದ್ಧನಿದ್ದೇನೆ ಎಂದು ಉತ್ತರಿಸಿದರೂ, ಬ್ಯಾಂಕ್ ನಂತರ Section 13(4)ರಡಿ ಮುಂದಿನ ಕ್ರಮ ಕೈಗೊಂಡಿತು.

ಅರ್ಜಿದಾರನು DRTಗೆ ಹೋಗಿ ಮಧ್ಯಂತರ ರಕ್ಷಣೆಯನ್ನು ಪಡೆದನು. ಅದಕ್ಕಾಗಿ ಬಾಕಿಯ 25% ಮೊತ್ತವನ್ನು ಪಾವತಿಸುವಂತೆ ಷರತ್ತು ವಿಧಿಸಲಾಗಿತ್ತು. ಅದರಂತೆ ಒಟ್ಟು ರೂ.7,00,000/- ಪಾವತಿಸಿದನು.

ನಂತರ ಅರ್ಜಿದಾರನು ಬ್ಯಾಂಕ್ ನೀಡಿದ OTS ಪ್ರಸ್ತಾವನೆಯ ಪ್ರಕಾರ ಇನ್ನಷ್ಟು ಹಣ ಪಾವತಿಸಿದ್ದೇನೆ ಎಂದು ವಾದಿಸಿದನು. ಆದರೂ ಬ್ಯಾಂಕ್ e-auction ಮುಂದುವರಿಸಿತು ಮತ್ತು auction purchaser ಸಂಪೂರ್ಣ bid amount ಪಾವತಿಸಿದನು.

ಅರ್ಜಿದಾರನು ನಂತರ 20.09.2024ರಂದು ಬ್ಯಾಂಕ್ ನೀಡಿದ "auction ನಡೆದಿದೆ" ಎಂಬ ಸಂವಹನ ಪತ್ರವನ್ನು Article 227ರ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಹೈಕೋರ್ಟ್‌ನಲ್ಲಿ ಪ್ರಶ್ನಿಸಿದನು.

2. ಕಾನೂನು ಪ್ರಶ್ನೆ

ಪೂರ್ಣಗೊಂಡ SARFAESI auctionಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಕೇವಲ ಒಂದು communication ಅನ್ನು ಪ್ರಶ್ನಿಸಿ, ಮೂಲ SARFAESI ಕ್ರಮಗಳನ್ನು ನೇರವಾಗಿ ಪ್ರಶ್ನಿಸದೆ, Article 227ರ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಹೈಕೋರ್ಟ್‌ನಿಂದ ಪರಿಹಾರ ಪಡೆಯಬಹುದೇ?

SARFAESI Act Section 17ರಡಿ ಪರಿಣಾಮಕಾರಿ statutory remedy ಲಭ್ಯವಿರುವ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ಹೈಕೋರ್ಟ್ Article 227ರ jurisdiction ಅನ್ನು ಬಳಸಬೇಕೇ?

3. ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ತೀರ್ಪು

ಹೈಕೋರ್ಟ್ ಅರ್ಜಿದಾರನಿಗೆ ಯಾವುದೇ ನೇರ ಪರಿಹಾರ ನೀಡಲಿಲ್ಲ.

Writ Petition ಅನ್ನು dispose ಮಾಡಿ, ಕಾನೂನಿನ ಪ್ರಕಾರ ಲಭ್ಯವಿರುವ ಸೂಕ್ತ ಪರಿಹಾರವನ್ನು ಪಡೆಯಲು ಅರ್ಜಿದಾರನಿಗೆ liberty ನೀಡಿತು.

ಕೇವಲ challenged communication ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ SARFAESI auctionನಲ್ಲಿ ಹೈಕೋರ್ಟ್ ಮಧ್ಯಪ್ರವೇಶಿಸಲಿಲ್ಲ.

4. ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ಕಾರಣಗಳು

ಅರ್ಜಿದಾರನು 20.09.2024ರ auction ನಡೆದಿರುವುದನ್ನು ತಿಳಿಸುವ communication ಅನ್ನು ಮಾತ್ರ ಪ್ರಶ್ನಿಸಿದ್ದನು.

ಆ communication ಅನ್ನು ರದ್ದುಪಡಿಸಿದರೂ ಅರ್ಜಿದಾರನಿಗೆ ವಾಸ್ತವಿಕವಾಗಿ ಯಾವುದೇ ಉತ್ತಮ ಸ್ಥಿತಿ ಉಂಟಾಗುವುದಿಲ್ಲ ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಹೇಳಿತು.

ಅರ್ಜಿದಾರನ ನಿಜವಾದ grievance e-auctionಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ್ದರೆ, auction proceedingsನ್ನೇ ನೇರವಾಗಿ ಪ್ರಶ್ನಿಸಬೇಕಾಗಿತ್ತು ಮತ್ತು auction purchaserನನ್ನು ಅಗತ್ಯ ಪಕ್ಷವಾಗಿ ಸೇರಿಸಬೇಕಾಗಿತ್ತು.

ಅರ್ಜಿದಾರನು 26.08.2024ರ OTS letter ಅನ್ನು ಅವಲಂಬಿಸಿ ಸಂಪೂರ್ಣ settlement amount ಪಾವತಿಸಿದ್ದೇನೆ ಎಂದು ಹೇಳಿದನು. ಆದರೆ ಸುಮಾರು ರೂ.17.50 ಲಕ್ಷದ ಸಂಪೂರ್ಣ OTS ಮೊತ್ತವನ್ನು ನಿಗದಿತ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ ಪಾವತಿಸಿರುವುದನ್ನು ತೋರಿಸುವ ಸಾಕಷ್ಟು ದಾಖಲೆಗಳು ಇರಲಿಲ್ಲ ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಗಮನಿಸಿತು.

ಇದಲ್ಲದೆ, ಅರ್ಜಿದಾರನು ಮೂಲ SARFAESI proceedingsನ್ನೇ ಸೂಕ್ತ statutory mechanism ಮೂಲಕ ನೇರವಾಗಿ ಪ್ರಶ್ನಿಸಿರಲಿಲ್ಲ.

SARFAESI Act Section 17ರಡಿ Section 13(4)ರ ಕ್ರಮಗಳ ವಿರುದ್ಧ ಪರಿಣಾಮಕಾರಿ ಪರಿಹಾರ ಲಭ್ಯವಿರುವುದರಿಂದ Article 227ರ supervisory jurisdiction ಅನ್ನು ಬಳಸಲು ಹೈಕೋರ್ಟ್ ನಿರಾಕರಿಸಿತು.

5. ಸಹಕಾರಿ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳಿಗೆ ಇರುವ ಪ್ರಸ್ತುತತೆ

SARFAESI ಮೂಲಕ recovery ನಡೆಸುವ ಸಹಕಾರಿ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳಿಗೆ ಈ ತೀರ್ಪು ನೇರವಾಗಿ ಉಪಯುಕ್ತವಾಗಿದೆ.

ವಿಶೇಷವಾಗಿ borrower ಅಥವಾ guarantor ಹೈಕೋರ್ಟ್‌ಗೆ ಬಂದು ಕೆಳಗಿನವುಗಳನ್ನು ಮಾತ್ರ ಪ್ರಶ್ನಿಸುವ ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ ಇದು ಸಹಾಯಕ:

• bank communication;

• auction intimation;

• consequential letter; ಅಥವಾ

• ಯಾವುದೇ incidental step,

ಆದರೆ ಮೂಲ SARFAESI measure ಅನ್ನು DRT ಮುಂದೆ ನೇರವಾಗಿ ಪ್ರಶ್ನಿಸದಿದ್ದರೆ.

OTS proposal ಅನ್ನು borrower ಅವಲಂಬಿಸಿಕೊಂಡಿದ್ದರೂ ಅದರ payment conditions ಅನ್ನು ಪಾಲಿಸಿದ್ದಾನೆ ಎಂಬುದನ್ನು ಸಾಬೀತುಪಡಿಸಲು ಸಾಧ್ಯವಾಗದಿದ್ದರೆ, ಬ್ಯಾಂಕ್‌ನ ಪರವಾಗಿ ಈ ತೀರ್ಪು ಪ್ರಾಯೋಗಿಕವಾಗಿ ಉಪಯುಕ್ತವಾಗಿದೆ.

6. ಪ್ರಾಯೋಗಿಕ ಬಳಕೆ

SARFAESI auction ನಂತರ ಸಹಕಾರಿ ಬ್ಯಾಂಕ್ writ petition ಎದುರಿಸುವಾಗ ಕೆಳಗಿನ ಅಂಶಗಳನ್ನು ಮುಂದಿಡಬಹುದು:

1. ಅರ್ಜಿದಾರನು ನಿಜವಾದ SARFAESI measure ಅನ್ನು ಪ್ರಶ್ನಿಸಿದ್ದಾನೆಯೇ ಅಥವಾ ಕೇವಲ incidental communication ಅನ್ನು ಪ್ರಶ್ನಿಸಿದ್ದಾನೆಯೇ ಎಂಬುದನ್ನು ಗುರುತಿಸಬೇಕು.

2. SARFAESI Act Section 17ರ statutory remedy ಇರುವುದನ್ನು ಒತ್ತಿಹೇಳಬೇಕು.

3. Auction ಪೂರ್ಣಗೊಂಡಿದ್ದರೆ auction purchaserನ ಹಕ್ಕುಗಳು ಮತ್ತು ಅವನ ಭಾಗವಹಿಸುವಿಕೆಯನ್ನು ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ಮುಂದೆ ದಾಖಲಿಸಬೇಕು.

4. Borrower OTS ಅನ್ನು ಅವಲಂಬಿಸಿದ್ದರೆ, ಸಂಪೂರ್ಣ OTS letter, payment schedule, expiry date ಮತ್ತು payment recordsಗಳನ್ನು ದಾಖಲಿಸಬೇಕು.

5. Borrower OTS ಷರತ್ತುಗಳನ್ನು ನಿಜವಾಗಿ ಪಾಲಿಸಿದ್ದಾನೆಯೇ ಎಂಬುದನ್ನು ತೋರಿಸಬೇಕು.

6. Borrower auctionನ್ನೇ ಪ್ರಶ್ನಿಸುತ್ತಿದ್ದರೆ, auction purchaserನನ್ನು ಸೂಕ್ತವಾಗಿ party ಮಾಡಬೇಕೆಂದು ಒತ್ತಾಯಿಸಬಹುದು.

ಹೀಗಾಗಿ, ಮೂಲ SARFAESI ಕ್ರಮಗಳನ್ನು ಸರಿಯಾಗಿ ಪ್ರಶ್ನಿಸದೆ Article 227ರ ಮೂಲಕ recovery proceedings ಅನ್ನು ಪರೋಕ್ಷವಾಗಿ ಪುನಃ ತೆರೆಯಲು ಮಾಡುವ ಪ್ರಯತ್ನಗಳ ವಿರುದ್ಧ ಈ ತೀರ್ಪು ಸಹಕಾರಿ ಬ್ಯಾಂಕಿಗೆ ಉಪಯುಕ್ತ procedural defence ಆಗಿದೆ.