Smt. Sangeeta v. The State of Karnataka & Ors.

Key Legal Principles

Where recovery proceedings are undertaken under the Karnataka Co-operative Societies Act and a third party claims an interest in the property proposed to be auctioned, the third party should ordinarily pursue the statutory remedy provided under the Act and Rules.

Questions concerning:

(a) bona fide purchase;

(b) competing title claims;

(c) validity/effect of the mortgage;

(d) the right of the Recovery Officer to proceed against the property; and

(e) objections to the auction,

can be examined by the competent authority under the statutory recovery mechanism.

Rule 38(4)(a) specifically provides a mechanism for a third party to contest the auction proceedings.

The High Court may therefore decline to exercise writ jurisdiction where an effective statutory mechanism exists for deciding such objections.

Key Legal Principles (Kannada)

ಕರ್ನಾಟಕ ಸಹಕಾರ ಸಂಘಗಳ ಕಾಯ್ದೆಯಡಿಯಲ್ಲಿ ವಸೂಲಿ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆ ನಡೆಯುತ್ತಿರುವ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ಮೂರನೇ ವ್ಯಕ್ತಿಯೊಬ್ಬರು ಆಸ್ತಿಯಲ್ಲಿ ತಮ್ಮ ಹಕ್ಕು ಇದೆ ಎಂದು ಹೇಳಿದರೆ, ಅವರು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಕಾಯ್ದೆ ಮತ್ತು ನಿಯಮಗಳ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಲಭ್ಯವಿರುವ ಶಾಸನಬದ್ಧ ಪರಿಹಾರವನ್ನು ಬಳಸಬೇಕು.

ವಿಶೇಷವಾಗಿ:

(a) bona fide purchaser ಆಗಿರುವುದೇ;

(b) titleಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಹಕ್ಕು;

(c) mortgageನ ಮಾನ್ಯತೆ ಅಥವಾ ಪರಿಣಾಮ;

(d) Recovery Officerಗೆ ಆಸ್ತಿಯ ವಿರುದ್ಧ ಕ್ರಮ ಕೈಗೊಳ್ಳುವ ಅಧಿಕಾರ;

(e) ಹರಾಜಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಆಕ್ಷೇಪಣೆಗಳು,

ಇವುಗಳನ್ನು ಸಕ್ಷಮ ಶಾಸನಬದ್ಧ ಪ್ರಾಧಿಕಾರ ಪರಿಶೀಲಿಸಬಹುದು.

Rule 38(4)(a) ಮೂರನೇ ವ್ಯಕ್ತಿಗೆ ಹರಾಜು ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯನ್ನು ಪ್ರಶ್ನಿಸಲು ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಅವಕಾಶ ಒದಗಿಸುತ್ತದೆ.

ಆದ್ದರಿಂದ, ಇಂತಹ ಪರಿಣಾಮಕಾರಿ ಶಾಸನಬದ್ಧ ವ್ಯವಸ್ಥೆ ಲಭ್ಯವಿರುವ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ಹೈಕೋರ್ಟ್ writ jurisdiction ಅನ್ನು ಬಳಸುವುದನ್ನು ನಿರಾಕರಿಸಬಹುದು.

Summary (English)

1. Facts

The appellant, Smt. Sangeeta, purchased an immovable property bearing Site No.112 at Vakkalagera Cotton Market, Nehru Gunj, Kalaburagi, from the third respondent under a registered sale deed dated 23.09.2024.

The property had originally been allotted by the APMC to the third respondent. The APMC subsequently executed a sale deed in favour of the third respondent and permitted him to sell the property.

The third respondent had, however, mortgaged the property in favour of Shri Ganesh Co-operative Bank Ltd. The bank had obtained an award against the third respondent and recovery proceedings were being conducted under the Karnataka Co-operative Societies Act, 1959.

The Recovery Officer of the Karnataka State Co-operative Bank Federation Ltd. thereafter issued an auction notice proposing to sell the property for recovery of the amount due from the third respondent.

The appellant claimed to be a bona fide purchaser and challenged the auction proceedings before the High Court.

She contended that she had purchased the property after obtaining an APMC permission and an encumbrance certificate and that she was not the borrower of the co-operative bank.

The Single Judge directed her to pursue the alternative remedy available under the Karnataka Co-operative Societies Act. The appellant challenged that decision in a writ appeal.

2. Legal Issue

Whether a third-party purchaser who claims to be a bona fide purchaser of property being proceeded against in recovery proceedings under the Karnataka Co-operative Societies Act can directly challenge the Recovery Officer's auction proceedings through a writ petition/writ appeal.

Further, whether questions such as:

• whether the purchaser is a bona fide purchaser;

• whether the property can legally be proceeded against for the borrower's dues; and

• whether the recovery proceedings affect the purchaser's rights,

should first be determined by the Registrar/competent authority under the Karnataka Co-operative Societies Act.

3. Court's Decision

The High Court declined to interfere with the orders of the Single Judge.

It held that the appellant's grievance had to be adjudicated before the Registrar of Co-operative Societies/competent authority under the Karnataka Co-operative Societies Act and Rules.

The Court specifically relied upon the proviso to Section 100, under which complicated questions of fact or law can be dealt with in accordance with Section 71 as if the matter were a dispute referred under Section 70.

The Court also noted that Rule 38(4)(a) enables a third party to contest the auction proceedings.

Therefore, the Court held that the appellant had an effective statutory mechanism to raise her objections.

The writ appeal was accordingly disposed of, with liberty to the appellant to raise her objections before the Recovery Officer or Registrar within 30 days.

The Recovery Officer was directed not to precipitate the matter until the objections were decided.

4. Court's Reasoning

The Court distinguished between the existence of a grievance and the proper forum for adjudicating that grievance.

The appellant raised substantial factual and legal questions concerning her alleged bona fide purchase, the previous title documents, the mortgage, the recovery award and the authority of the Recovery Officer to proceed against the property.

The Court held that these matters were capable of being examined by the statutory authorities under the Karnataka Co-operative Societies Act.

Importantly, the Court referred to the proviso to Section 100, which provides a mechanism where determination of the amount due depends upon complicated questions of fact or law.

The Court also relied upon Rule 38(4)(a), which provides a mechanism for a third party to contest auction proceedings.

Thus, the existence of a third-party purchaser does not by itself require the High Court to decide the title and recovery dispute in writ jurisdiction.

The statutory authority is competent to consider whether the appellant is genuinely a bona fide purchaser and whether the recovery authorities can proceed against the property.

5. Relevance to Co-operative Banks

This is a practically useful Karnataka ruling for co-operative banks conducting recovery under the Karnataka Co-operative Societies Act.

A common situation is that a borrower mortgages property to a co-operative bank and subsequently transfers the property to another person. The purchaser then approaches the High Court claiming to be a bona fide purchaser and seeks to stop the bank's recovery auction.

This judgment supports the position that such a third party cannot necessarily bypass the statutory recovery mechanism and obtain adjudication directly from the High Court.

The bank can rely on the judgment to contend that the purchaser's:

• bona fide purchaser claim;

• title claim;

• objection to attachment/auction;

• challenge to the Recovery Officer's authority; and

• other factual objections

should first be placed before the competent authority under the Karnataka Co-operative Societies Act and Rules.

The judgment is particularly useful because the claimant was not the original borrower but a subsequent purchaser of the secured/recovery property.

6. Practical Application

For a co-operative bank's recovery proceedings in Karnataka, if a subsequent purchaser approaches the High Court challenging an auction, the bank can rely on this decision to argue:

"The petitioner is a third-party purchaser claiming an independent interest in the property. The Karnataka Co-operative Societies Act and Rules provide a statutory mechanism for such third-party objections, including under Rule 38(4)(a). Questions regarding bona fide purchase, title, the effect of the mortgage and the authority of the Recovery Officer are matters which can be adjudicated by the competent statutory authority. Therefore, the writ petition should not be used to bypass the statutory recovery mechanism."

The judgment also gives practical protection to the purchaser: the High Court directed that objections be heard and decided and that the Recovery Officer should not precipitate the matter until the objections were determined.

Therefore, the ruling should not be understood as automatically validating every auction by a co-operative bank. Rather, it establishes the appropriate statutory forum for determining a third party's substantive objections.

For the bank, the important practical point is to ensure that the recovery record, award, mortgage documents, title documents and statutory notices are complete, because the competent authority may have to examine the third party's objections on merits.

Summary (Kannada)

1. ವಾಸ್ತವಾಂಶಗಳು

ಅಪೀಲುದಾರರಾದ ಶ್ರೀಮತಿ ಸಂಗೀತಾ ಅವರು ಕಲಬುರಗಿಯ ನೆಹರುಗಂಜ್‌ನ ವಕ್ಕಲಗೇರಾ ಕಾಟನ್ ಮಾರ್ಕೆಟ್‌ನಲ್ಲಿರುವ ಸೈಟ್ ನಂ.112 ಅನ್ನು ಮೂರನೇ ಪ್ರತಿವಾದಿಯಿಂದ 23.09.2024ರ ನೋಂದಾಯಿತ ಮಾರಾಟ ಪತ್ರದ ಮೂಲಕ ಖರೀದಿಸಿದ್ದರು.

ಈ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಮೊದಲು APMC ಮೂರನೇ ಪ್ರತಿವಾದಿಗೆ ಹಂಚಿಕೆ ಮಾಡಿತ್ತು. ನಂತರ APMC ಮೂರನೇ ಪ್ರತಿವಾದಿಯ ಪರವಾಗಿ ಮಾರಾಟ ಪತ್ರವನ್ನು ಮಾಡಿಕೊಟ್ಟಿತ್ತು ಮತ್ತು ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಮಾರಾಟ ಮಾಡಲು ಅನುಮತಿಯನ್ನೂ ನೀಡಿತ್ತು.

ಆದರೆ, ಮೂರನೇ ಪ್ರತಿವಾದಿಯು ಆ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಶ್ರೀ ಗಣೇಶ್ ಕೋ-ಆಪರೇಟಿವ್ ಬ್ಯಾಂಕ್ ಲಿಮಿಟೆಡ್ ಪರವಾಗಿ ಅಡಮಾನ ಇಟ್ಟಿದ್ದನು.

ಮೂರನೇ ಪ್ರತಿವಾದಿಯ ವಿರುದ್ಧ ಬ್ಯಾಂಕ್‌ಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಮೊತ್ತದ ಕುರಿತು ಪ್ರಶಸ್ತಿ (award) ದೊರೆತಿದ್ದು, ಕರ್ನಾಟಕ ಸಹಕಾರ ಸಂಘಗಳ ಕಾಯ್ದೆ, 1959ರ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ವಸೂಲಿ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆ ಆರಂಭವಾಗಿತ್ತು.

ನಂತರ ಕರ್ನಾಟಕ ರಾಜ್ಯ ಸಹಕಾರಿ ಬ್ಯಾಂಕ್ ಫೆಡರೇಷನ್ ಲಿಮಿಟೆಡ್‌ನ ರಿಕವರಿ ಆಫೀಸರ್, ಮೂರನೇ ಪ್ರತಿವಾದಿಯಿಂದ ವಸೂಲಿ ಮಾಡಬೇಕಾದ ಮೊತ್ತಕ್ಕಾಗಿ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಹರಾಜು ಮಾಡಲು ನೋಟಿಸ್ ಹೊರಡಿಸಿದರು.

ಅಪೀಲುದಾರರು ತಾವು bona fide purchaser ಎಂದು ವಾದಿಸಿ ಹರಾಜು ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯನ್ನು ಹೈಕೋರ್ಟ್‌ನಲ್ಲಿ ಪ್ರಶ್ನಿಸಿದರು.

ತಾವು APMCಯ ಅನುಮತಿ ಪಡೆದುಕೊಂಡು ಹಾಗೂ ಎನ್ಕಂಬರೆನ್ಸ್ ಸರ್ಟಿಫಿಕೇಟ್ ಪಡೆದುಕೊಂಡ ನಂತರ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಖರೀದಿಸಿದ್ದೇವೆ ಮತ್ತು ತಾವು ಬ್ಯಾಂಕಿನ ಸಾಲಗಾರರಲ್ಲ ಎಂದು ಅವರು ವಾದಿಸಿದರು.

ಆದರೆ ಏಕಸದಸ್ಯ ನ್ಯಾಯಮೂರ್ತಿಗಳು ಕರ್ನಾಟಕ ಸಹಕಾರ ಸಂಘಗಳ ಕಾಯ್ದೆಯಡಿಯಲ್ಲಿ ಲಭ್ಯವಿರುವ ಪರ್ಯಾಯ ಶಾಸನಬದ್ಧ ಪರಿಹಾರವನ್ನು ಪಡೆಯುವಂತೆ ಸೂಚಿಸಿದರು.

ಇದನ್ನು ಪ್ರಶ್ನಿಸಿ ಅಪೀಲುದಾರರು writ appeal ಸಲ್ಲಿಸಿದರು.

2. ಕಾನೂನು ಪ್ರಶ್ನೆ

ಕರ್ನಾಟಕ ಸಹಕಾರ ಸಂಘಗಳ ಕಾಯ್ದೆಯಡಿಯಲ್ಲಿ ನಡೆಯುತ್ತಿರುವ ವಸೂಲಿ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯಲ್ಲಿ ಹರಾಜಿಗೆ ಒಳಪಡಿಸಲಾದ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ತಾವು bona fide purchaser ಆಗಿ ಖರೀದಿಸಿದ್ದೇವೆ ಎಂದು ಹೇಳುವ ಮೂರನೇ ವ್ಯಕ್ತಿಯು ನೇರವಾಗಿ writ petition/writ appeal ಮೂಲಕ ಹೈಕೋರ್ಟ್ ಅನ್ನು ಸಂಪರ್ಕಿಸಬಹುದೇ ಎಂಬುದು ಮುಖ್ಯ ಪ್ರಶ್ನೆಯಾಗಿತ್ತು.

ಅಲ್ಲದೆ,

• ಖರೀದಿದಾರರು ನಿಜವಾಗಿಯೂ bona fide purchaser ಆಗಿದ್ದಾರೆಯೇ;

• ಸಾಲಗಾರನ ಬಾಕಿಗಾಗಿ ಆಸ್ತಿಯ ವಿರುದ್ಧ ವಸೂಲಿ ಕ್ರಮ ಕೈಗೊಳ್ಳಬಹುದೇ; ಮತ್ತು

• ವಸೂಲಿ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯಿಂದ ಖರೀದಿದಾರರ ಹಕ್ಕುಗಳಿಗೆ ಪರಿಣಾಮ ಉಂಟಾಗುತ್ತದೆಯೇ

ಎಂಬ ಪ್ರಶ್ನೆಗಳನ್ನು ಮೊದಲು ಕರ್ನಾಟಕ ಸಹಕಾರ ಸಂಘಗಳ ಕಾಯ್ದೆಯಡಿಯಲ್ಲಿ ರಿಜಿಸ್ಟ್ರಾರ್/ಸಕ್ಷಮ ಪ್ರಾಧಿಕಾರವೇ ನಿರ್ಧರಿಸಬೇಕೇ ಎಂಬ ಪ್ರಶ್ನೆಯೂ ಇತ್ತು.

3. ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ತೀರ್ಪು

ಹೈಕೋರ್ಟ್ ಏಕಸದಸ್ಯ ನ್ಯಾಯಮೂರ್ತಿಗಳ ಆದೇಶಗಳಲ್ಲಿ ಮಧ್ಯಪ್ರವೇಶಿಸಲು ನಿರಾಕರಿಸಿತು.

ಅಪೀಲುದಾರರ ಆಕ್ಷೇಪಣೆಗಳನ್ನು ಕರ್ನಾಟಕ ಸಹಕಾರ ಸಂಘಗಳ ಕಾಯ್ದೆ ಮತ್ತು ಅದರ ನಿಯಮಗಳ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ರಿಜಿಸ್ಟ್ರಾರ್/ಸಕ್ಷಮ ಪ್ರಾಧಿಕಾರದ ಮುಂದೆ ನಿರ್ಧರಿಸಬೇಕು ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ತಿಳಿಸಿತು.

ವಿಶೇಷವಾಗಿ, ಸಂಕೀರ್ಣವಾದ ವಾಸ್ತವಾಂಶ ಅಥವಾ ಕಾನೂನು ಪ್ರಶ್ನೆಗಳ ಮೇಲೆ ಮೊತ್ತದ ನಿರ್ಧಾರ ಅವಲಂಬಿತವಾಗಿದ್ದರೆ, ಸೆಕ್ಷನ್ 100ರ proviso ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಸೆಕ್ಷನ್ 71ರ ಪ್ರಕಾರ ಪ್ರಕರಣವನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸುವ ವ್ಯವಸ್ಥೆ ಇರುವುದನ್ನು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಗಮನಿಸಿತು.

ಅದೇ ರೀತಿ, ಕರ್ನಾಟಕ ಸಹಕಾರ ಸಂಘಗಳ ನಿಯಮಗಳ Rule 38(4)(a) ಮೂರನೇ ವ್ಯಕ್ತಿಗೆ ಹರಾಜು ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯನ್ನು ಪ್ರಶ್ನಿಸಲು ಅವಕಾಶ ನೀಡುತ್ತದೆ ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಗಮನಿಸಿತು.

ಆದ್ದರಿಂದ, ಅಪೀಲುದಾರರಿಗೆ ಶಾಸನಬದ್ಧ ಪರಿಹಾರ ಲಭ್ಯವಿರುವುದರಿಂದ ನೇರವಾಗಿ writ jurisdiction ಅನ್ನು ಬಳಸಬೇಕಾದ ಅಗತ್ಯವಿಲ್ಲ ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ತೀರ್ಮಾನಿಸಿತು.

ಅಪೀಲುದಾರರಿಗೆ 30 ದಿನಗಳೊಳಗೆ Recovery Officer ಅಥವಾ Registrar ಮುಂದೆ ಆಕ್ಷೇಪಣೆಗಳನ್ನು ಸಲ್ಲಿಸಲು ಅವಕಾಶ ನೀಡಲಾಯಿತು.

ಆಕ್ಷೇಪಣೆಗಳ ನಿರ್ಧಾರವಾಗುವವರೆಗೆ Recovery Officer ಮುಂದಿನ ತುರ್ತು ಕ್ರಮ ಕೈಗೊಳ್ಳಬಾರದು ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ನಿರ್ದೇಶಿಸಿತು.

4. ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ಕಾರಣಗಳು

ಅಪೀಲುದಾರರು bona fide purchaser ಎಂಬುದಾಗಿ ಹೇಳಿರುವುದು ಮಾತ್ರದಿಂದ ಹೈಕೋರ್ಟ್ ನೇರವಾಗಿ ಅವರ ಪರವಾಗಿ ಅಥವಾ ಬ್ಯಾಂಕಿನ ವಿರುದ್ಧವಾಗಿ ಆಸ್ತಿಯ ಹಕ್ಕು ಮತ್ತು ವಸೂಲಿ ವಿವಾದವನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸುವ ಅಗತ್ಯವಿಲ್ಲ ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಪರಿಗಣಿಸಿತು.

ಇಲ್ಲಿ bona fide purchase, ಹಿಂದಿನ title documents, mortgage, recovery award ಮತ್ತು Recovery Officerಗೆ ಆಸ್ತಿಯ ವಿರುದ್ಧ ಕ್ರಮ ಕೈಗೊಳ್ಳುವ ಅಧಿಕಾರವಿದೆಯೇ ಎಂಬಂತಹ ವಾಸ್ತವಾಂಶ ಮತ್ತು ಕಾನೂನು ಪ್ರಶ್ನೆಗಳಿದ್ದವು.

ಈ ಪ್ರಶ್ನೆಗಳನ್ನು ಕರ್ನಾಟಕ ಸಹಕಾರ ಸಂಘಗಳ ಕಾಯ್ದೆಯಡಿಯಲ್ಲಿ ಸಕ್ಷಮ ಪ್ರಾಧಿಕಾರ ಪರಿಶೀಲಿಸಬಹುದಾಗಿದೆ.

ಸೆಕ್ಷನ್ 100ರ proviso ಸಂಕೀರ್ಣವಾದ ವಾಸ್ತವಾಂಶ ಅಥವಾ ಕಾನೂನು ಪ್ರಶ್ನೆಗಳಿರುವ ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ ನಿರ್ಧಾರ ಕೈಗೊಳ್ಳಲು ಶಾಸನಬದ್ಧ ವ್ಯವಸ್ಥೆಯನ್ನು ಒದಗಿಸುತ್ತದೆ.

ಇದಲ್ಲದೆ Rule 38(4)(a) ಮೂರನೇ ವ್ಯಕ್ತಿಗೆ ಹರಾಜು ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯನ್ನು ಪ್ರಶ್ನಿಸಲು ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ವ್ಯವಸ್ಥೆಯನ್ನು ಒದಗಿಸುತ್ತದೆ.

ಆದ್ದರಿಂದ, ಮೂರನೇ ವ್ಯಕ್ತಿಯ ಹಕ್ಕು ಇದೆ ಎಂಬ ಕಾರಣಕ್ಕೆ ಮಾತ್ರ ಹೈಕೋರ್ಟ್ writ jurisdictionನಲ್ಲಿ ಸಂಪೂರ್ಣ ವಿವಾದವನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸಬೇಕಾಗಿಲ್ಲ.

5. ಸಹಕಾರಿ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳಿಗೆ ಇರುವ ಪ್ರಸ್ತುತತೆ

ಕರ್ನಾಟಕ ಸಹಕಾರ ಸಂಘಗಳ ಕಾಯ್ದೆಯಡಿಯಲ್ಲಿ ವಸೂಲಿ ನಡೆಸುವ ಸಹಕಾರಿ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳಿಗೆ ಈ ತೀರ್ಪು ಪ್ರಾಯೋಗಿಕವಾಗಿ ಉಪಯುಕ್ತವಾಗಿದೆ.

ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಸಾಲಗಾರನು ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಸಹಕಾರಿ ಬ್ಯಾಂಕಿಗೆ ಅಡಮಾನ ಇಟ್ಟ ನಂತರ ಅದನ್ನು ಮತ್ತೊಬ್ಬ ವ್ಯಕ್ತಿಗೆ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಬಹುದು. ನಂತರ ಖರೀದಿದಾರನು ತಾನು bona fide purchaser ಎಂದು ಹೇಳಿಕೊಂಡು ಹೈಕೋರ್ಟ್‌ಗೆ ಬಂದು ಬ್ಯಾಂಕಿನ ಹರಾಜು ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯನ್ನು ತಡೆಯಲು ಪ್ರಯತ್ನಿಸಬಹುದು.

ಇಂತಹ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ಖರೀದಿದಾರನು ಶಾಸನಬದ್ಧ ವಸೂಲಿ ವ್ಯವಸ್ಥೆಯನ್ನು ಬಿಟ್ಟು ನೇರವಾಗಿ ಹೈಕೋರ್ಟ್‌ನಲ್ಲಿ ವಿವಾದವನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸಿಸಿಕೊಳ್ಳಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ ಎಂಬ ವಾದಕ್ಕೆ ಈ ತೀರ್ಪು ಸಹಾಯಕವಾಗಿದೆ.

ಬ್ಯಾಂಕ್ ಕೆಳಗಿನ ವಿಷಯಗಳನ್ನು ಸಕ್ಷಮ ಪ್ರಾಧಿಕಾರದ ಮುಂದೆ ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕೆಂದು ವಾದಿಸಬಹುದು:

• bona fide purchaser ಎಂಬ ಹಕ್ಕು;

• titleಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಆಕ್ಷೇಪಣೆ;

• attachment/auction ವಿರುದ್ಧದ ಆಕ್ಷೇಪಣೆ;

• Recovery Officerನ ಅಧಿಕಾರದ ಪ್ರಶ್ನೆ;

• ಇತರೆ ವಾಸ್ತವಾಂಶ ಆಧಾರಿತ ಆಕ್ಷೇಪಣೆಗಳು.

6. ಪ್ರಾಯೋಗಿಕ ಬಳಕೆ

ಕರ್ನಾಟಕದಲ್ಲಿ ಸಹಕಾರಿ ಬ್ಯಾಂಕಿನ ವಸೂಲಿ ಪ್ರಕರಣದಲ್ಲಿ, ಸಾಲಗಾರನ ನಂತರದ ಖರೀದಿದಾರನು ಹೈಕೋರ್ಟ್‌ನಲ್ಲಿ ಹರಾಜನ್ನು ಪ್ರಶ್ನಿಸಿದರೆ, ಬ್ಯಾಂಕ್ ಈ ತೀರ್ಪಿನ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ಹೀಗೆ ವಾದಿಸಬಹುದು:

"ಅರ್ಜಿದಾರರು ಮೂರನೇ ವ್ಯಕ್ತಿಯ ಖರೀದಿದಾರರಾಗಿದ್ದು, ಆಸ್ತಿಯಲ್ಲಿ ಸ್ವತಂತ್ರ ಹಕ್ಕು ಇದೆ ಎಂದು ಹೇಳುತ್ತಿದ್ದಾರೆ. ಕರ್ನಾಟಕ ಸಹಕಾರ ಸಂಘಗಳ ಕಾಯ್ದೆ ಮತ್ತು ನಿಯಮಗಳ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಇಂತಹ ಮೂರನೇ ವ್ಯಕ್ತಿಯ ಆಕ್ಷೇಪಣೆಗಳನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಲು ಶಾಸನಬದ್ಧ ವ್ಯವಸ್ಥೆ ಇದೆ. Rule 38(4)(a) ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಹರಾಜು ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯನ್ನು ಪ್ರಶ್ನಿಸುವ ಅವಕಾಶವೂ ಇದೆ. ಆದ್ದರಿಂದ bona fide purchase, title, mortgageನ ಪರಿಣಾಮ ಮತ್ತು Recovery Officerನ ಅಧಿಕಾರಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಪ್ರಶ್ನೆಗಳನ್ನು ಸಕ್ಷಮ ಶಾಸನಬದ್ಧ ಪ್ರಾಧಿಕಾರದ ಮುಂದೆ ನಿರ್ಧರಿಸಬೇಕು; writ jurisdiction ಮೂಲಕ ಶಾಸನಬದ್ಧ ವಸೂಲಿ ವ್ಯವಸ್ಥೆಯನ್ನು ತಪ್ಪಿಸಬಾರದು."

ಆದರೆ ಈ ತೀರ್ಪನ್ನು ಬ್ಯಾಂಕಿನ ಪ್ರತಿಯೊಂದು ಹರಾಜು ಕ್ರಮವೂ ಸ್ವಯಂಚಾಲಿತವಾಗಿ ಮಾನ್ಯ ಎಂದು ಅರ್ಥೈಸಬಾರದು.

ಹೈಕೋರ್ಟ್ ಸ್ವತಃ ಅಪೀಲುದಾರರಿಗೆ ಆಕ್ಷೇಪಣೆಗಳನ್ನು ಸಲ್ಲಿಸಲು ಅವಕಾಶ ನೀಡಿದ್ದು, ಅವುಗಳನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸುವವರೆಗೆ Recovery Officer ಮುಂದಿನ ಕ್ರಮ ಕೈಗೊಳ್ಳದಂತೆ ನಿರ್ದೇಶಿಸಿದೆ.

ಆದ್ದರಿಂದ ಬ್ಯಾಂಕ್ ತನ್ನ recovery record, award, mortgage documents, title documents ಮತ್ತು statutory noticesಗಳನ್ನು ಸರಿಯಾಗಿ ನಿರ್ವಹಿಸುವುದು ಅತ್ಯಂತ ಮುಖ್ಯ. ಮೂರನೇ ವ್ಯಕ್ತಿಯ ಆಕ್ಷೇಪಣೆಗಳು ಸಕ್ಷಮ ಪ್ರಾಧಿಕಾರದ ಮುಂದೆ merits ಮೇಲೆ ಪರಿಶೀಲನೆಗೊಳಗಾಗಬಹುದು.