H.N. Shivakumar v. Mahila Co-operative Bank Ltd. & Ors.

Key Legal Principles

The important principles are:

(a) A borrower challenging measures taken under Sections 13(4) and 14 of the SARFAESI Act ordinarily has the statutory remedy under Section 17 before the DRT.

(b) A borrower cannot ordinarily bypass the DRT merely by filing a writ petition under Articles 226/227 alleging discrepancies in the loan account.

(c) Objections concerning the outstanding amount and the statement of account should ordinarily be raised at the appropriate stage, including in response to the Section 13(2) notice.

(d) A borrower's statement that he is willing to repay the dues does not, by itself, invalidate or suspend SARFAESI proceedings.

(e) Where the High Court declines writ interference because of the statutory remedy, it may nevertheless give appropriate procedural directions concerning the statement of account or payment, depending on the facts.

Key Legal Principles (Kannada)

ಮುಖ್ಯ ತತ್ವಗಳು:

(a) SARFAESI Act Sections 13(4) ಮತ್ತು 14ರ ಕ್ರಮಗಳನ್ನು ಪ್ರಶ್ನಿಸುವ borrowerಗೆ ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ Section 17ರಡಿ DRTಯಲ್ಲಿ statutory remedy ಲಭ್ಯವಿರುತ್ತದೆ.

(b) Loan accountನಲ್ಲಿ discrepancies ಇವೆ ಎಂಬ ಕಾರಣದಿಂದ ಮಾತ್ರ DRT remedy ಅನ್ನು bypass ಮಾಡಿ Articles 226/227ರಡಿ writ petition ಸಲ್ಲಿಸುವುದು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಸೂಕ್ತವಲ್ಲ.

(c) Outstanding amount ಮತ್ತು statement of accountಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ objections ಅನ್ನು ಸೂಕ್ತ ಹಂತದಲ್ಲಿ, ವಿಶೇಷವಾಗಿ Section 13(2) noticeಗೆ ಉತ್ತರಿಸುವ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ, ಮುಂದಿಡಬೇಕು.

(d) Borrower ಬಾಕಿ ಪಾವತಿಸಲು ಸಿದ್ಧನಿದ್ದೇನೆ ಎಂದು ಹೇಳುವುದರಿಂದ ಮಾತ್ರ SARFAESI proceedings ಅಮಾನ್ಯವಾಗುವುದಿಲ್ಲ ಅಥವಾ ಸ್ವಯಂಚಾಲಿತವಾಗಿ ಸ್ಥಗಿತಗೊಳ್ಳುವುದಿಲ್ಲ.

(e) Statutory remedy ಇರುವ ಕಾರಣ writ interference ನಿರಾಕರಿಸಿದರೂ, facts ಆಧರಿಸಿ statement of account ಅಥವಾ paymentಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಸೂಕ್ತ procedural directions ನೀಡಲು ಹೈಕೋರ್ಟ್‌ಗೆ ಸಾಧ್ಯವಿದೆ.

Summary (English)

1. Facts

The petitioner had availed a loan from Mahila Co-operative Bank Ltd. and created a mortgage in favour of the bank.

The bank issued a demand notice under Section 13(2) of the SARFAESI Act on 06.07.2019, stating that approximately Rs.69,40,995/- was outstanding against the loan of Rs.70,00,000/-.

The petitioner disputed the bank's authority and also alleged discrepancies in the loan account, including failure to properly credit certain transactions and errors in calculation of principal and interest.

The bank subsequently issued another demand notice dated 06.09.2021 and a sale notice dated 01.10.2021.

Earlier, the Deputy Commissioner, Tumakuru District, had passed an order dated 06.08.2020 under Section 14 of the SARFAESI Act.

The petitioner approached the High Court under Articles 226 and 227 challenging the SARFAESI notices and the Section 14 order.

The petitioner also stated that he was ready to pay the outstanding amount if the bank supplied a correct statement of accounts.

2. Legal Issue

Whether the High Court should entertain a writ petition challenging SARFAESI measures when the petitioner has an effective statutory remedy before the Debt Recovery Tribunal under Section 17.

Whether alleged discrepancies in the loan account or a willingness to repay the outstanding amount justify interference with SARFAESI proceedings in writ jurisdiction.

3. Court's Decision

The High Court declined to interfere with the SARFAESI proceedings.

The writ petition was disposed of with liberty to the petitioner to avail the appropriate remedy before the DRT within 30 days from receipt of the order.

At the same time, because the petitioner stated that he was willing to pay the outstanding amount, the Court directed the petitioner to approach the bank by 29.04.2026.

The bank was directed to furnish the statement of accounts, after which the petitioner was given liberty to pay the amount within 30 days of receiving the statement.

The demand draft deposited by the petitioner was ordered to be released.

4. Court's Reasoning

The Court noted that the SARFAESI proceedings had commenced in 2019.

When the Section 13(2) notice was issued, the petitioner did not submit a reply raising his objections.

Thereafter, the bank proceeded under Section 13(4), and an order under Section 14 was also passed.

The petitioner subsequently approached the High Court and the proceedings remained stayed for several years.

The Court held that if the petitioner believed that the statement of account was incorrect, he should have raised the objection when the Section 13(2) notice was issued. Under the SARFAESI framework, the bank is required to consider the borrower's representation/objection and communicate its decision.

The Court also rejected the argument that the bank lacked authority to initiate SARFAESI proceedings.

Most importantly, the Court held that the petitioner's willingness to pay the outstanding amount was not by itself a ground for the High Court to entertain the writ petition when the statutory DRT remedy was available.

5. Relevance to Co-operative Banks

This case directly concerns a co-operative bank and is particularly useful in Karnataka SARFAESI litigation.

It is relevant where a borrower files a writ petition alleging:

• incorrect calculation of principal or interest;

• non-credit of payments;

• incorrect statement of account;

• lack of authority of the bank;

• willingness to pay the dues; or

• other objections to SARFAESI measures,

without properly pursuing the DRT remedy.

For the bank, the case supports the preliminary objection that disputes concerning SARFAESI measures should ordinarily be pursued under Section 17 before the DRT.

It also demonstrates that the bank should maintain a clear and updated statement of account because the Court nevertheless directed the bank to furnish the statement when the borrower specifically sought it and expressed willingness to pay.

6. Practical Application

For a co-operative bank receiving a challenge to SARFAESI action, the following records are important:

1. Section 13(2) demand notice and proof of service.

2. The borrower's representation/objection, if any, and the bank's response.

3. Updated statement of account showing principal, interest, charges and credits.

4. Records of all payments made by the borrower.

5. Section 13(4) possession/action records.

6. Section 14 application and order.

7. Sale notice and subsequent enforcement records.

8. Documents establishing the bank's authority to initiate SARFAESI proceedings.

The case is also a practical reminder that, even when relying on the DRT alternative-remedy principle, the bank should be able to immediately produce an accurate statement of account and supporting transaction records.

Summary (Kannada)

1. ವಾಸ್ತವಾಂಶಗಳು

ಅರ್ಜಿದಾರನು Mahila Co-operative Bank Ltd. ನಿಂದ ಸಾಲ ಪಡೆದು, ಬ್ಯಾಂಕಿನ ಪರವಾಗಿ ಆಸ್ತಿಯ ಮೇಲೆ mortgage ಸೃಷ್ಟಿಸಿದ್ದನು.

06.07.2019ರಂದು ಬ್ಯಾಂಕ್ SARFAESI Act Section 13(2)ರ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ demand notice ನೀಡಿತು. ರೂ.70,00,000/- ಸಾಲದ ಪೈಕಿ ಸುಮಾರು ರೂ.69,40,995/- ಬಾಕಿಯಿದೆ ಎಂದು ತಿಳಿಸಲಾಯಿತು.

ಅರ್ಜಿದಾರನು ಬ್ಯಾಂಕಿನ ಅಧಿಕಾರವನ್ನು ಪ್ರಶ್ನಿಸಿ, loan accountನಲ್ಲಿ ಕೆಲವು transactions ಸರಿಯಾಗಿ credit ಆಗಿಲ್ಲ ಮತ್ತು principal ಹಾಗೂ interest ಲೆಕ್ಕಾಚಾರದಲ್ಲಿ ತಪ್ಪುಗಳಿವೆ ಎಂದು ವಾದಿಸಿದನು.

ನಂತರ ಬ್ಯಾಂಕ್ 06.09.2021ರಂದು ಮತ್ತೊಂದು demand notice ಮತ್ತು 01.10.2021ರಂದು sale notice ನೀಡಿತು.

ಇದಕ್ಕೂ ಮೊದಲು Tumakuru District Deputy Commissioner 06.08.2020ರಂದು SARFAESI Act Section 14ರ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಆದೇಶ ನೀಡಿದ್ದರು.

ಅರ್ಜಿದಾರನು SARFAESI notices ಮತ್ತು Section 14ರ ಆದೇಶವನ್ನು Articles 226 ಮತ್ತು 227ರ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಹೈಕೋರ್ಟ್‌ನಲ್ಲಿ ಪ್ರಶ್ನಿಸಿದನು.

ಸರಿಯಾದ statement of accounts ನೀಡಿದರೆ ಬಾಕಿ ಮೊತ್ತವನ್ನು ಪಾವತಿಸಲು ಸಿದ್ಧನಿದ್ದೇನೆ ಎಂದು ಅರ್ಜಿದಾರನು ತಿಳಿಸಿದನು.

2. ಕಾನೂನು ಪ್ರಶ್ನೆ

SARFAESI ಕ್ರಮಗಳನ್ನು ಪ್ರಶ್ನಿಸಲು SARFAESI Act Section 17ರಡಿ DRTಗೆ ಪರಿಣಾಮಕಾರಿ statutory remedy ಇರುವಾಗ ಹೈಕೋರ್ಟ್ writ petition ಅನ್ನು entertain ಮಾಡಬೇಕೇ?

Loan accountನಲ್ಲಿ discrepancies ಇವೆ ಅಥವಾ ಬಾಕಿ ಪಾವತಿಸಲು ಸಿದ್ಧನಿದ್ದೇನೆ ಎಂಬ ಕಾರಣಗಳಿಂದ writ jurisdictionನಲ್ಲಿ SARFAESI proceedingsನಲ್ಲಿ ಹಸ್ತಕ್ಷೇಪ ಮಾಡಬಹುದೇ?

3. ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ತೀರ್ಪು

ಹೈಕೋರ್ಟ್ SARFAESI proceedingsನಲ್ಲಿ ಹಸ್ತಕ್ಷೇಪ ಮಾಡಲು ನಿರಾಕರಿಸಿತು.

Writ Petition ಅನ್ನು dispose ಮಾಡಿ, ಆದೇಶದ ಪ್ರತಿಯನ್ನು ಸ್ವೀಕರಿಸಿದ ದಿನದಿಂದ 30 ದಿನಗಳೊಳಗೆ DRT ಮುಂದೆ ಸೂಕ್ತ remedy ಪಡೆಯಲು ಅರ್ಜಿದಾರನಿಗೆ liberty ನೀಡಿತು.

ಅರ್ಜಿದಾರನು ಬಾಕಿ ಪಾವತಿಸಲು ಸಿದ್ಧನಿದ್ದೇನೆ ಎಂದು ತಿಳಿಸಿದ್ದರಿಂದ, 29.04.2026ರೊಳಗೆ ಬ್ಯಾಂಕನ್ನು ಸಂಪರ್ಕಿಸಲು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ನಿರ್ದೇಶಿಸಿತು.

ಬ್ಯಾಂಕ್ statement of accounts ನೀಡಬೇಕು ಮತ್ತು ಅದನ್ನು ಪಡೆದ ನಂತರ 30 ದಿನಗಳೊಳಗೆ ಬಾಕಿ ಮೊತ್ತ ಪಾವತಿಸಲು ಅರ್ಜಿದಾರನಿಗೆ liberty ನೀಡಲಾಯಿತು.

ಅರ್ಜಿದಾರನು ಠೇವಣಿ ಮಾಡಿದ್ದ demand draft ಅನ್ನು ಬಿಡುಗಡೆ ಮಾಡಲು ನಿರ್ದೇಶಿಸಲಾಯಿತು.

4. ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ಕಾರಣಗಳು

SARFAESI proceedings 2019ರಲ್ಲೇ ಆರಂಭವಾಗಿದ್ದವು ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಗಮನಿಸಿತು.

Section 13(2) notice ನೀಡಿದಾಗ ಅರ್ಜಿದಾರನು ತನ್ನ objections ಅನ್ನು ಸಲ್ಲಿಸಿರಲಿಲ್ಲ.

ನಂತರ ಬ್ಯಾಂಕ್ Section 13(4)ರಡಿ ಕ್ರಮ ಕೈಗೊಂಡಿತು ಮತ್ತು Section 14ರ ಆದೇಶವೂ ದೊರಕಿತ್ತು.

ನಂತರ ಅರ್ಜಿದಾರನು ಹೈಕೋರ್ಟ್‌ಗೆ ಬಂದಿದ್ದು, ಹಲವು ವರ್ಷಗಳ ಕಾಲ proceedings stay ಆಗಿದ್ದವು.

Statement of account ತಪ್ಪಾಗಿದೆ ಎಂದು ಅರ್ಜಿದಾರನಿಗೆ ಅನಿಸಿದ್ದರೆ Section 13(2) notice ಬಂದಾಗಲೇ ತನ್ನ objection ಅನ್ನು ಸಲ್ಲಿಸಬೇಕಾಗಿತ್ತು ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಹೇಳಿತು.

SARFAESI frameworkನಡಿ borrowerನ representation/objection ಅನ್ನು ಬ್ಯಾಂಕ್ ಪರಿಗಣಿಸಿ ತನ್ನ ನಿರ್ಧಾರವನ್ನು ತಿಳಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ.

ಬ್ಯಾಂಕಿಗೆ SARFAESI proceedings ಆರಂಭಿಸುವ authority ಇಲ್ಲ ಎಂಬ ವಾದವನ್ನೂ ನ್ಯಾಯಾಲಯ ತಿರಸ್ಕರಿಸಿತು.

ಮುಖ್ಯವಾಗಿ, ಬಾಕಿ ಹಣವನ್ನು ಪಾವತಿಸಲು ಸಿದ್ಧನಿದ್ದೇನೆ ಎಂಬ borrowerನ ಹೇಳಿಕೆ ಮಾತ್ರದಿಂದ, Section 17ರಡಿ DRT remedy ಲಭ್ಯವಿರುವ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ಹೈಕೋರ್ಟ್ writ petition ಅನ್ನು entertain ಮಾಡಲು ಕಾರಣವಾಗುವುದಿಲ್ಲ ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಹೇಳಿತು.

5. ಸಹಕಾರಿ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳಿಗೆ ಇರುವ ಪ್ರಸ್ತುತತೆ

ಈ ಪ್ರಕರಣದಲ್ಲಿ ಸಹಕಾರಿ ಬ್ಯಾಂಕ್ ನೇರ ಪಕ್ಷವಾಗಿರುವುದರಿಂದ ಕರ್ನಾಟಕದ ಸಹಕಾರಿ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳ SARFAESI litigationಗೆ ಇದು ನೇರವಾಗಿ ಉಪಯುಕ್ತವಾಗಿದೆ.

Borrower ಕೆಳಗಿನ ಆಧಾರಗಳಲ್ಲಿ writ petition ಸಲ್ಲಿಸುವ ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ ಇದು ಪ್ರಸ್ತುತವಾಗಿದೆ:

• principal ಅಥವಾ interest ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ತಪ್ಪಾಗಿದೆ;

• ಕೆಲವು payments credit ಆಗಿಲ್ಲ;

• statement of account ತಪ್ಪಾಗಿದೆ;

• ಬ್ಯಾಂಕಿಗೆ authority ಇಲ್ಲ;

• ಬಾಕಿ ಪಾವತಿಸಲು ಸಿದ್ಧನಿದ್ದೇನೆ; ಅಥವಾ

• SARFAESI ಕ್ರಮದ ವಿರುದ್ಧ ಇತರ objections,

ಆದರೆ Section 17ರ DRT remedy ಅನ್ನು ಸರಿಯಾಗಿ ಬಳಸದೇ ಇದ್ದರೆ.

SARFAESI measuresಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ substantive challenge ಅನ್ನು Section 17ರಡಿ DRT ಮುಂದೆ ಮುಂದಿಡಬೇಕು ಎಂಬ bankನ preliminary objectionಗೆ ಈ ತೀರ್ಪು ಉಪಯುಕ್ತವಾಗಿದೆ.

ಆದರೆ bank ಕೂಡ updated ಮತ್ತು ಸರಿಯಾದ statement of account ಅನ್ನು ಸಿದ್ಧವಾಗಿಟ್ಟುಕೊಳ್ಳಬೇಕು. Borrower ಅದನ್ನು ಕೇಳಿ ಪಾವತಿಸಲು ಸಿದ್ಧನೆಂದು ತಿಳಿಸಿದಾಗ, ಈ ಪ್ರಕರಣದಲ್ಲಿ ಹೈಕೋರ್ಟ್ bankಗೆ statement ನೀಡಲು ನಿರ್ದೇಶಿಸಿತು.

6. ಪ್ರಾಯೋಗಿಕ ಬಳಕೆ

SARFAESI ಕ್ರಮದ ವಿರುದ್ಧ co-operative bankಗೆ challenge ಬಂದಾಗ ಕೆಳಗಿನ ದಾಖಲೆಗಳು ಸಿದ್ಧವಾಗಿರಬೇಕು:

1. Section 13(2) demand notice ಮತ್ತು service proof.

2. Borrowerನ representation/objection ಇದ್ದರೆ ಅದರ copy ಮತ್ತು bankನ reply.

3. Principal, interest, charges ಮತ್ತು creditsಗಳನ್ನು ತೋರಿಸುವ updated statement of account.

4. Borrower ಮಾಡಿದ ಎಲ್ಲಾ paymentsನ ದಾಖಲೆಗಳು.

5. Section 13(4) possession/action records.

6. Section 14 application ಮತ್ತು order.

7. Sale notice ಮತ್ತು ನಂತರದ enforcement records.

8. SARFAESI proceedings ಆರಂಭಿಸಲು bankನ authority ತೋರಿಸುವ ದಾಖಲೆಗಳು.

ಈ ಪ್ರಕರಣದ practical lesson ಏನೆಂದರೆ — DRT alternative-remedy objection ಮೇಲೆ bank ಅವಲಂಬಿಸಿದರೂ, accurate statement of account ಮತ್ತು supporting transaction recordsಗಳನ್ನು ತಕ್ಷಣ ಒದಗಿಸಲು ಸಿದ್ಧವಾಗಿರಬೇಕು.