Ittiam Systems Private Limited v. Bharath Co-operative Bank (Mumbai) Limited

Key Legal Principles

Under Section 18 of the SARFAESI Act:

• "Any person aggrieved" can file an appeal against an order of the DRT under Section 17.

• The mandatory pre-deposit under the second proviso to Section 18(1) applies only to the borrower.

• A non-borrower, including a tenant claiming an independent interest in the secured asset, cannot be compelled to make the borrower's statutory pre-deposit merely as a condition for maintaining the appeal.

• The validity or enforceability of the non-borrower's tenancy is a separate merits issue and need not be conclusively decided merely for determining whether the pre-deposit is payable.

The Court also noted that Section 17(4A) specifically empowers the DRT to examine claims of tenancy or leasehold rights, including whether the tenancy has expired, violates Section 65A of the Transfer of Property Act, conflicts with the mortgage, or was created after the Section 13(2) demand notice.

Key Legal Principles (Kannada)

SARFAESI ಕಾಯ್ದೆಯ ಸೆಕ್ಷನ್ 18ರ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ:

• ಸೆಕ್ಷನ್ 17ರ DRT ಆದೇಶದಿಂದ ಬಾಧಿತರಾದ "any person aggrieved" appeal ಸಲ್ಲಿಸಬಹುದು.

• ಸೆಕ್ಷನ್ 18(1)ರ ಎರಡನೇ provisoನ mandatory pre-deposit borrowerಗೆ ಮಾತ್ರ ಅನ್ವಯಿಸುತ್ತದೆ.

• Tenantನಂತಹ non-borrowerನನ್ನು borrowerನ ಸಾಲದ 50% ಅಥವಾ 25% ಮೊತ್ತವನ್ನು pre-deposit ಮಾಡಲು ಕಡ್ಡಾಯಪಡಿಸಲಾಗುವುದಿಲ್ಲ.

• Non-borrowerನ tenancy valid ಅಥವಾ enforceable ಆಗಿದೆಯೇ ಎಂಬುದು ಪ್ರತ್ಯೇಕ merits ಪ್ರಶ್ನೆಯಾಗಿದ್ದು, pre-deposit ಅನ್ವಯಿಸುವುದೇ ಎಂಬುದನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸಲು ಅದನ್ನು ಆರಂಭಿಕ ಹಂತದಲ್ಲೇ ಅಂತಿಮವಾಗಿ ನಿರ್ಧರಿಸುವ ಅಗತ್ಯವಿಲ್ಲ.

ಅದೇ ಸಮಯದಲ್ಲಿ, ಸೆಕ್ಷನ್ 17(4A) DRTಗೆ tenancy/leasehold rights ಕುರಿತು ವಿವರವಾಗಿ ಪರಿಶೀಲಿಸುವ ಅಧಿಕಾರ ನೀಡುತ್ತದೆ.

ಅದರಂತೆ tenancy:

(a) ಮುಕ್ತಾಯಗೊಂಡಿದೆಯೇ;

(b) TPA ಸೆಕ್ಷನ್ 65Aಗೆ ವಿರುದ್ಧವಾಗಿದೆಯೇ;

(c) mortgageನ ಷರತ್ತುಗಳಿಗೆ ವಿರುದ್ಧವಾಗಿದೆಯೇ; ಅಥವಾ

(d) ಬ್ಯಾಂಕ್ ಸೆಕ್ಷನ್ 13(2) demand notice ನೀಡಿದ ನಂತರ ಸೃಷ್ಟಿಯಾಗಿದೆಯೇ

ಎಂಬುದನ್ನು Tribunal ಪರಿಶೀಲಿಸಬಹುದು.

Summary (English)

1. Facts

Ittiam Systems Private Limited claimed to be a tenant in respect of Units 401, 402 and 404 in "Consulate-1", Richmond Road, Bengaluru.

The property belonged to the landlord, who had availed a loan from Bharath Co-operative Bank (Mumbai) Limited. After default, the Bank initiated proceedings under Sections 13(2) and 13(4) of the SARFAESI Act and subsequently obtained an order under Section 14 for taking physical possession of the secured asset.

The tenant challenged the possession proceedings and subsequently filed a securitisation application under Section 17 before the Debts Recovery Tribunal (DRT).

The DRT dismissed the tenant's application.

The tenant thereafter filed an appeal before the Debts Recovery Appellate Tribunal (DRAT) under Section 18 of the SARFAESI Act. Since the tenant was not the borrower, it contended that the statutory pre-deposit requirement under Section 18 did not apply to it.

The DRAT nevertheless directed the tenant to make a pre-deposit of 25% of the debt amount as a condition for pursuing the appeal.

The tenant challenged that direction before the Karnataka High Court.

2. Legal Issue

Whether the mandatory pre-deposit requirement under the second proviso to Section 18(1) of the SARFAESI Act applies to a person other than the borrower, such as a tenant, who is aggrieved by an order of the DRT under Section 17.

A connected issue was whether such a tenant must first establish, at the threshold stage, that the tenancy is legally valid and subsisting before being permitted to maintain the Section 18 appeal without pre-deposit.

3. Court's Decision

The High Court allowed the writ petition.

It held that the right of appeal under Section 18 is available to "any person aggrieved" by an order of the DRT under Section 17.

However, the second proviso to Section 18(1), which requires a 50% deposit of the debt and permits reduction to not less than 25%, expressly refers only to the "borrower".

Therefore, the mandatory pre-deposit requirement does not apply to a non-borrower such as a tenant.

The Court set aside the DRAT's direction requiring the petitioner to deposit 25% of ₹13,33,02,744, i.e. ₹3,33,25,686.

The DRAT was directed to hear the tenant's appeal on merits without insisting upon such pre-deposit.

The High Court expressly left open the questions concerning the validity, subsistence and enforceability of the alleged tenancy.

4. Court's Reasoning

The Court emphasised the deliberate difference in language used by Parliament.

Section 18(1) gives an appellate remedy to "any person aggrieved". This expression is broad and is not restricted to borrowers.

The first proviso itself recognises two categories — "the borrower" and "the person other than the borrower" — by permitting different fees to be prescribed for them.

But the second proviso uses the narrower expression "unless the borrower has deposited".

The Court held that this distinction must be given meaning.

If Parliament intended every appellant to make a pre-deposit, it could have used the expression "any person aggrieved" in the second proviso as well. It did not do so.

A tenant or other non-borrower does not owe the debt to the secured creditor merely because the tenant's possession is affected by SARFAESI proceedings.

Therefore, compelling such a person to deposit a percentage of the borrower's debt would improperly extend the statutory language.

The Court also relied on the earlier Karnataka High Court decision in M/s. Hindustan Polymers, holding that the Section 18 pre-deposit requirement is confined to the borrower.

5. Relevance to Co-operative Banks

This is directly relevant to co-operative banks enforcing security under SARFAESI.

A bank may face a Section 17 application and subsequent Section 18 appeal from a tenant, purchaser, co-owner or another third party claiming an interest in the secured property.

The judgment clarifies an important procedural distinction:

The third party may have a statutory right of appeal, but the 50%/25% pre-deposit mechanism under Section 18 is not automatically applicable to that third party.

For a co-operative bank, this means that an objection to a third party's Section 18 appeal should not be based merely on failure to make the borrower-specific pre-deposit.

Instead, the bank can contest the third party's substantive claim before the DRAT, including:

• whether the tenancy actually exists;

• whether it is valid and subsisting;

• whether it was created after the mortgage;

• whether it violates Section 65A TPA;

• whether it is contrary to the mortgage terms; and

• whether it was created after the Section 13(2) notice.

6. Practical Application

Suppose a borrower mortgages a commercial property to a co-operative bank and a tenant claims that the tenant has an independent right to remain in possession.

If the DRT rejects the tenant's Section 17 application and the tenant files a Section 18 appeal, the tenant cannot be required to deposit 50% or 25% of the borrower's debt merely because the tenant is appealing.

The bank should instead contest the tenant's claim on merits.

Section 17(4A) is particularly important because the Tribunal can examine whether the alleged tenancy:

(a) has expired or been determined;

(b) is contrary to Section 65A of the Transfer of Property Act;

(c) is contrary to the terms of the mortgage; or

(d) was created after the bank issued the Section 13(2) demand notice.

The High Court expressly kept these questions open for determination by the DRAT.

Thus, the judgment is useful both for understanding the procedural rights of third parties and for structuring the bank's substantive defence against an alleged tenancy.

Summary (Kannada)

1. ವಾಸ್ತವಾಂಶಗಳು

Ittiam Systems Private Limited ಸಂಸ್ಥೆಯು ಬೆಂಗಳೂರಿನ Richmond Roadನಲ್ಲಿರುವ "Consulate-1" ಕಟ್ಟಡದ Unit Nos. 401, 402 ಮತ್ತು 404ಕ್ಕೆ ತಾನು ಬಾಡಿಗೆದಾರ ಎಂದು ಹೇಳಿಕೊಂಡಿತ್ತು.

ಆಸ್ತಿಯ ಮಾಲೀಕರು Bharath Co-operative Bank (Mumbai) Limitedರಿಂದ ಸಾಲ ಪಡೆದಿದ್ದರು. ಸಾಲ ಮರುಪಾವತಿಯಲ್ಲಿ default ಆದ ನಂತರ ಬ್ಯಾಂಕ್ SARFAESI ಕಾಯ್ದೆಯ ಸೆಕ್ಷನ್ 13(2) ಮತ್ತು 13(4) ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಕ್ರಮ ಕೈಗೊಂಡಿತು. ನಂತರ ಭದ್ರತಾ ಆಸ್ತಿಯ ಭೌತಿಕ ಸ್ವಾಧೀನ ಪಡೆಯಲು ಸೆಕ್ಷನ್ 14ರ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಆದೇಶವನ್ನೂ ಪಡೆದುಕೊಂಡಿತು.

ಬಾಡಿಗೆದಾರರು ಸ್ವಾಧೀನ ಕ್ರಮವನ್ನು ಪ್ರಶ್ನಿಸಿ ನಂತರ SARFAESI ಕಾಯ್ದೆಯ ಸೆಕ್ಷನ್ 17ರ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ DRT ಮುಂದೆ Securitisation Application ಸಲ್ಲಿಸಿದರು.

DRT ಆ ಅರ್ಜಿಯನ್ನು ವಜಾಗೊಳಿಸಿತು.

ನಂತರ ಬಾಡಿಗೆದಾರರು ಸೆಕ್ಷನ್ 18ರ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ DRAT ಮುಂದೆ appeal ಸಲ್ಲಿಸಿದರು.

ತಾವು ಸಾಲಗಾರರಲ್ಲದ ಕಾರಣ ಸೆಕ್ಷನ್ 18ರ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಇರುವ pre-deposit ಷರತ್ತು ತಮ್ಮ ಮೇಲೆ ಅನ್ವಯಿಸುವುದಿಲ್ಲ ಎಂದು ಅವರು ವಾದಿಸಿದರು.

ಆದರೆ DRAT, appeal ಮುಂದುವರಿಸಲು ₹13,33,02,744ರ ಸಾಲದ ಮೊತ್ತದ 25% ಅನ್ನು pre-deposit ಮಾಡುವಂತೆ ನಿರ್ದೇಶಿಸಿತು.

ಈ ನಿರ್ದೇಶನವನ್ನು ಪ್ರಶ್ನಿಸಿ ಬಾಡಿಗೆದಾರರು ಕರ್ನಾಟಕ ಹೈಕೋರ್ಟ್‌ಗೆ ಬಂದರು.

2. ಕಾನೂನು ಪ್ರಶ್ನೆ

SARFAESI ಕಾಯ್ದೆಯ ಸೆಕ್ಷನ್ 17ರ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ DRT ನೀಡಿದ ಆದೇಶದಿಂದ ಬಾಧಿತರಾದ "any person aggrieved" ಎಂಬ ಮೂರನೇ ವ್ಯಕ್ತಿ, ಉದಾಹರಣೆಗೆ tenant, ಸೆಕ್ಷನ್ 18ರ appeal ಸಲ್ಲಿಸುವಾಗ borrowerಗೆ ಅನ್ವಯಿಸುವ mandatory pre-deposit ಷರತ್ತಿಗೆ ಒಳಪಡುತ್ತಾನೆಯೇ ಎಂಬುದು ಮುಖ್ಯ ಪ್ರಶ್ನೆಯಾಗಿತ್ತು.

ಅಲ್ಲದೆ, appeal ಸ್ವೀಕರಿಸುವ ಹಂತದಲ್ಲಿಯೇ tenant ತನ್ನ tenancy ಕಾನೂನುಬದ್ಧವಾಗಿ valid ಮತ್ತು subsisting ಎಂದು ಮೊದಲು ಸಾಬೀತುಪಡಿಸಬೇಕೇ ಎಂಬ ಪ್ರಶ್ನೆಯೂ ಇತ್ತು.

3. ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ತೀರ್ಪು

ಕರ್ನಾಟಕ ಹೈಕೋರ್ಟ್ writ petition ಅನ್ನು allow ಮಾಡಿತು.

ಸೆಕ್ಷನ್ 18ರ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ DRTಯ ಸೆಕ್ಷನ್ 17ರ ಆದೇಶದಿಂದ ಬಾಧಿತರಾದ "any person aggrieved" appeal ಸಲ್ಲಿಸಬಹುದು ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಹೇಳಿತು.

ಆದರೆ ಸೆಕ್ಷನ್ 18(1)ರ ಎರಡನೇ provisoನಲ್ಲಿ mandatory pre-deposit ಮಾಡುವ ವ್ಯಕ್ತಿಯಾಗಿ "borrower" ಎಂಬ ಪದವನ್ನೇ ಬಳಸಲಾಗಿದೆ.

ಆದ್ದರಿಂದ borrower ಅಲ್ಲದ tenantನಂತಹ ವ್ಯಕ್ತಿಗೆ ಆ mandatory pre-deposit ಅನ್ವಯಿಸುವುದಿಲ್ಲ ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ತೀರ್ಮಾನಿಸಿತು.

₹13,33,02,744ರ 25%, ಅಂದರೆ ₹3,33,25,686 ಅನ್ನು ಠೇವಣಿ ಮಾಡುವಂತೆ DRAT ನೀಡಿದ್ದ ನಿರ್ದೇಶನವನ್ನು ಹೈಕೋರ್ಟ್ ರದ್ದುಪಡಿಸಿತು.

Pre-deposit ಕೇಳದೆ tenantನ appeal ಅನ್ನು merits ಮೇಲೆ ವಿಚಾರಿಸುವಂತೆ DRATಗೆ ನಿರ್ದೇಶಿಸಲಾಯಿತು.

ಆದರೆ tenantನ tenancy valid ಆಗಿದೆಯೇ, subsisting ಆಗಿದೆಯೇ ಅಥವಾ enforceable ಆಗಿದೆಯೇ ಎಂಬ ಪ್ರಶ್ನೆಗಳ ಬಗ್ಗೆ ಹೈಕೋರ್ಟ್ ಯಾವುದೇ ಅಂತಿಮ ಅಭಿಪ್ರಾಯ ನೀಡಲಿಲ್ಲ.

4. ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ಕಾರಣಗಳು

ಸೆಕ್ಷನ್ 18(1)ರಲ್ಲಿ ಸಂಸತ್ತು ಬಳಸಿರುವ ಪದಗಳ ವ್ಯತ್ಯಾಸವನ್ನು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಪ್ರಮುಖವಾಗಿ ಪರಿಗಣಿಸಿತು.

ಮುಖ್ಯ provisionನಲ್ಲಿ "any person aggrieved" ಎಂಬ ವಿಶಾಲ ಪದಗಳನ್ನು ಬಳಸಲಾಗಿದೆ. ಆದ್ದರಿಂದ appeal ಸಲ್ಲಿಸುವ ಹಕ್ಕು borrowerಗೆ ಮಾತ್ರ ಸೀಮಿತವಾಗಿಲ್ಲ.

ಮೊದಲ provisoದಲ್ಲಿಯೂ "borrower" ಮತ್ತು "person other than the borrower" ಎಂದು ಎರಡು ವರ್ಗಗಳನ್ನು ಪ್ರತ್ಯೇಕವಾಗಿ ಗುರುತಿಸಲಾಗಿದೆ.

ಆದರೆ ಎರಡನೇ provisoನಲ್ಲಿ "unless the borrower has deposited" ಎಂದು borrowerನನ್ನೇ ಉಲ್ಲೇಖಿಸಲಾಗಿದೆ.

ಕಾನೂನು ರಚಿಸುವಾಗ ಎಲ್ಲ appellantsಗೂ pre-deposit ವಿಧಿಸುವ ಉದ್ದೇಶವಿದ್ದರೆ, ಸಂಸತ್ತು ಎರಡನೇ provisoನಲ್ಲಿಯೂ "any person aggrieved" ಎಂಬ ಪದಗಳನ್ನು ಬಳಸಬಹುದಿತ್ತು. ಆದರೆ ಹಾಗೆ ಮಾಡಿಲ್ಲ.

Tenant ಅಥವಾ ಇತರೆ non-borrower, borrowerನ ಸಾಲಕ್ಕೆ ವೈಯಕ್ತಿಕವಾಗಿ ಹೊಣೆಗಾರನಾಗಿರುವುದಿಲ್ಲ.

ಆದ್ದರಿಂದ borrowerನ ಸಾಲದ ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಶೇಕಡಾವಾರು ಮೊತ್ತವನ್ನು non-borrowerನಿಂದ pre-deposit ಮಾಡಿಸುವುದು ಕಾನೂನಿನ ಪದಗಳನ್ನು ವಿಸ್ತರಿಸಿದಂತಾಗುತ್ತದೆ ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಹೇಳಿತು.

ಹಿಂದಿನ Karnataka High Courtನ M/s. Hindustan Polymers ತೀರ್ಪಿನಲ್ಲಿಯೂ pre-deposit requirement borrowerಗೆ ಮಾತ್ರ ಅನ್ವಯಿಸುತ್ತದೆ ಎಂದು ಹೇಳಿರುವುದನ್ನು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಅನುಸರಿಸಿತು.

5. ಸಹಕಾರಿ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳಿಗೆ ಇರುವ ಪ್ರಸ್ತುತತೆ

SARFAESI ಕಾಯ್ದೆಯಡಿ ಭದ್ರತಾ ಆಸ್ತಿಯ ವಿರುದ್ಧ ಕ್ರಮ ಕೈಗೊಳ್ಳುವ ಸಹಕಾರಿ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳಿಗೆ ಈ ತೀರ್ಪು ನೇರವಾಗಿ ಉಪಯುಕ್ತವಾಗಿದೆ.

ಸಾಲಗಾರನ ಹೊರತಾಗಿ tenant, purchaser, co-owner ಅಥವಾ ಇತರೆ third party ಭದ್ರತಾ ಆಸ್ತಿಯಲ್ಲಿ ಹಕ್ಕು ಇದೆ ಎಂದು ಹೇಳಿ Section 17 ಮತ್ತು ನಂತರ Section 18ರ appeal ಸಲ್ಲಿಸಬಹುದು.

ಅಂತಹ third party appeal ಅನ್ನು ಕೇವಲ borrower-specific pre-deposit ಮಾಡಿಲ್ಲ ಎಂಬ ಕಾರಣದಿಂದ ತಡೆಯಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ.

ಬದಲಾಗಿ ಬ್ಯಾಂಕ್ third partyಯ substantive claim ಅನ್ನು merits ಮೇಲೆ ಪ್ರಶ್ನಿಸಬೇಕು.

ವಿಶೇಷವಾಗಿ:

• tenancy ನಿಜವಾಗಿಯೂ ಇದೆಯೇ;

• tenancy valid ಮತ್ತು subsisting ಆಗಿದೆಯೇ;

• mortgage ನಂತರ tenancy ಸೃಷ್ಟಿಯಾಗಿದೆಯೇ;

• TPA Section 65Aಗೆ ವಿರುದ್ಧವಾಗಿದೆಯೇ;

• mortgageನ ಷರತ್ತುಗಳಿಗೆ ವಿರುದ್ಧವಾಗಿದೆಯೇ;

• Section 13(2) notice ನಂತರ tenancy ಸೃಷ್ಟಿಯಾಗಿದೆಯೇ

ಎಂಬ ವಿಷಯಗಳ ಮೇಲೆ ಬ್ಯಾಂಕ್ ತನ್ನ ವಾದವನ್ನು ಮಂಡಿಸಬಹುದು.

6. ಪ್ರಾಯೋಗಿಕ ಬಳಕೆ

ಒಬ್ಬ ಸಾಲಗಾರನು commercial propertyಯನ್ನು ಸಹಕಾರಿ ಬ್ಯಾಂಕಿಗೆ mortgage ಮಾಡಿದ ನಂತರ, tenant ತಾನು ಸ್ವತಂತ್ರ ಹಕ್ಕು ಹೊಂದಿದ್ದೇನೆ ಮತ್ತು ಆಸ್ತಿಯಲ್ಲಿ ಮುಂದುವರಿಯುವ ಹಕ್ಕು ಇದೆ ಎಂದು ಹೇಳಿದರೆ, ಮತ್ತು DRT tenantನ Section 17 application ಅನ್ನು ವಜಾಗೊಳಿಸಿದರೆ, tenant Section 18 appeal ಸಲ್ಲಿಸಬಹುದು.

ಆದರೆ tenantನಿಂದ borrowerನ ಸಾಲದ 50% ಅಥವಾ 25% ಅನ್ನು pre-deposit ಮಾಡಿಸಬೇಕೆಂದು ಬ್ಯಾಂಕ್ ಒತ್ತಾಯಿಸಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ.

ಅಂತಹ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ಬ್ಯಾಂಕ್ tenantನ claim ಅನ್ನು merits ಮೇಲೆ ಪ್ರಶ್ನಿಸುವುದು ಮುಖ್ಯ.

ವಿಶೇಷವಾಗಿ Section 17(4A) ಬಹಳ ಮುಖ್ಯ. ಅದರ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ Tribunal ಪರಿಶೀಲಿಸಬಹುದಾದ ವಿಷಯಗಳು:

(a) tenancy ಮುಕ್ತಾಯಗೊಂಡಿದೆಯೇ ಅಥವಾ terminate ಆಗಿದೆಯೇ;

(b) tenancy TPA Section 65Aಗೆ ವಿರುದ್ಧವಾಗಿದೆಯೇ;

(c) tenancy mortgageನ ಷರತ್ತುಗಳಿಗೆ ವಿರುದ್ಧವಾಗಿದೆಯೇ;

(d) Section 13(2) notice ನೀಡಿದ ನಂತರ tenancy ಸೃಷ್ಟಿಯಾಗಿದೆಯೇ.

ಈ ಎಲ್ಲಾ ಪ್ರಶ್ನೆಗಳನ್ನು DRAT merits ಮೇಲೆ ನಿರ್ಧರಿಸಬೇಕು ಎಂದು ಹೈಕೋರ್ಟ್ ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿ ಹೇಳಿದೆ.

ಆದ್ದರಿಂದ, ಈ ತೀರ್ಪು ಒಂದೆಡೆ third-party appellantನ procedural right ಅನ್ನು ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸಿದರೆ, ಮತ್ತೊಂದೆಡೆ ಸಹಕಾರಿ ಬ್ಯಾಂಕ್ third-party tenancy claim ಅನ್ನು merits ಮೇಲೆ ಹೇಗೆ ಎದುರಿಸಬೇಕು ಎಂಬುದಕ್ಕೂ ಪ್ರಾಯೋಗಿಕ ಮಾರ್ಗದರ್ಶನ ನೀಡುತ್ತದೆ.