Mr. R. Prashanth & Anr. v. The Grain Merchant Co-operative Bank Limited & Ors.

Key Legal Principles

Where a lease-cum-sale agreement or similar allotment document expressly authorises the allottee/lessee to create a mortgage over the right, title and interest in the property, such documents may constitute the foundation for a valid equitable mortgage by deposit of title documents.

A security interest validly created before a subsequent sale continues to affect the property notwithstanding the subsequent transfer.

A subsequent purchaser cannot ordinarily claim to be a bona fide purchaser without notice where the prior registered mortgage is reflected in the Encumbrance Certificate or otherwise constitutes constructive notice.

For a co-operative bank, the important principle is that the bank's security interest is determined by the nature and contents of the documents deposited and the authority of the borrower to create the mortgage, not merely by whether the borrower already possessed the final absolute Sale Deed at the time of mortgage.

Key Legal Principles (Kannada)

Lease-cum-Sale Agreement ಅಥವಾ ಅದಕ್ಕೆ ಸಮಾನವಾದ allotment documentನಲ್ಲಿ lessee/ಅಲಾಟಿಗೆ ಆಸ್ತಿಯಲ್ಲಿನ ತನ್ನ right, title and interest ಮೇಲೆ mortgage ಸೃಷ್ಟಿಸಲು ಸ್ಪಷ್ಟ ಅನುಮತಿ ಇದ್ದರೆ, ಅಂತಹ documentಗಳು title documents ಆಗಿ equitable mortgage ಸೃಷ್ಟಿಸಲು ಆಧಾರವಾಗಬಹುದು.

ನಂತರದ sale ಮೂಲಕ ಈಗಾಗಲೇ ಸೃಷ್ಟಿಯಾಗಿರುವ security interest ನಾಶವಾಗುವುದಿಲ್ಲ.

ಹಿಂದಿನ mortgage ನೋಂದಾಯಿತವಾಗಿದ್ದು Encumbrance Certificateನಲ್ಲಿ ಪ್ರತಿಬಿಂಬಿತವಾಗಿದ್ದರೆ, ನಂತರದ purchaser ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ bona fide purchaser without notice ಎಂದು ಹೇಳಿಕೊಳ್ಳಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ.

ಸಹಕಾರಿ ಬ್ಯಾಂಕಿನ security interest ನಿರ್ಧರಿಸುವಾಗ borrower ಬಳಿ ಅಂತಿಮ absolute Sale Deed ಆ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ಇತ್ತೇ ಎಂಬುದಷ್ಟೇ ಮುಖ್ಯವಲ್ಲ.

ಬದಲಾಗಿ:

• mortgage ಸೃಷ್ಟಿಸಲು borrowerಗೆ ಹಕ್ಕು ಇತ್ತೇ;

• ಯಾವ documents deposit ಮಾಡಲಾಯಿತು;

• ಆ documentsನಲ್ಲಿ mortgageಗೆ ಅನುಮತಿ ಇದೆಯೇ;

• mortgage ಯಾವಾಗ ಸೃಷ್ಟಿಯಾಯಿತು;

• ನಂತರದ sale ಯಾವಾಗ ನಡೆಯಿತು

ಎಂಬುದೂ ಪ್ರಮುಖವಾಗುತ್ತದೆ.

Summary (English)

1. Facts

The petitioners claimed ownership of an industrial property bearing Plot No.314 in Sy.No.46 of an industrial area.

The property had originally been allotted by the Karnataka Industrial Areas Development Board (KIADB) under a Lease-cum-Sale Agreement. The original allottee/borrower subsequently obtained a loan from The Grain Merchant Co-operative Bank Limited.

As security for the loan, the borrower created an equitable mortgage by depositing the Lease-cum-Sale Agreement and Possession Certificate with the Bank. The relevant KIADB agreement expressly permitted the lessee to raise loans by creating a mortgage over the right, title and interest in the premises.

The mortgage was created in 1999.

Subsequently, the borrower obtained a registered Sale Deed from KIADB in 2000 and thereafter sold the property to the present petitioners through a registered Sale Deed dated 19.02.2004.

The petitioners claimed that they were bona fide purchasers without knowledge of the Bank's mortgage.

The Bank subsequently initiated SARFAESI proceedings against the property for recovery of the borrower's dues. Physical possession was taken on 25.01.2017.

The petitioners approached the DRT under Section 17 of the SARFAESI Act seeking restoration of possession, contending principally that:

• no valid mortgage had been created in favour of the Bank;

• the Lease-cum-Sale Agreement and Possession Certificate were not title deeds;

• they had purchased the property before the SARFAESI proceedings;

• they were bona fide purchasers without notice; and

• the Bank could not proceed against their property.

The DRT rejected the petitioners' principal contentions, though it directed the Bank to conduct a joint inspection and return the petitioners' movables found in the premises.

The DRAT dismissed the petitioners' appeal.

The petitioners then approached the Karnataka High Court under Articles 226 and 227.

2. Legal Issue

Whether an equitable mortgage created by deposit of a Lease-cum-Sale Agreement and Possession Certificate, where the underlying KIADB document expressly permits creation of a mortgage, can constitute a valid security interest in favour of a co-operative bank.

A connected issue was whether subsequent purchasers could claim bona fide purchaser status and defeat the Bank's earlier mortgage when the mortgage was registered and reflected in the Encumbrance Certificate.

3. Court's Decision

The High Court dismissed the writ petition.

It upheld the findings of the DRT and DRAT that a valid security interest had been created in favour of the Bank before the petitioners purchased the property.

The Court held that the Lease-cum-Sale Agreement and Possession Certificate could operate as title documents for creation of an equitable mortgage because the relevant KIADB agreement itself permitted the lessee to create a mortgage over the right, title and interest in the premises.

Since the mortgage had been created in 1999, whereas the petitioners purchased the property only in 2004, the Bank's security interest was prior to the petitioners' purchase.

The Court further held that the petitioners could not successfully claim to be bona fide purchasers without notice because the registered mortgage was reflected in the Encumbrance Certificate.

The High Court therefore confirmed the DRT and DRAT orders.

4. Court's Reasoning

The Court examined the nature of the KIADB Lease-cum-Sale Agreement.

The agreement did not merely create a personal contractual right. It contained a specific clause — Clause-Q — permitting the lessee to raise loans by creating a mortgage over the right, title and interest in the premises.

The Court therefore held that the Lease-cum-Sale Agreement and Possession Certificate constituted documents capable of supporting the creation of an equitable mortgage.

The equitable mortgage had been created in 1999, well before the petitioners' registered purchase in 2004.

The subsequent Sale Deed did not retrospectively extinguish the security interest that had already been created in favour of the Bank.

The Court also placed importance on the fact that the mortgage was registered and was reflected in the Encumbrance Certificate.

Therefore, the petitioners could not successfully contend that they had purchased the property without notice of the Bank's prior interest.

The Court rejected the argument that the subsequent registered Sale Deed alone gave the petitioners an unencumbered title.

The Court also noted that allegations of fraud and other objections could not assist the petitioners in the circumstances because the prior security interest was established through the registered documents and the Encumbrance Certificate.

5. Relevance to Co-operative Banks

This is particularly useful for co-operative banks dealing with industrial, KIADB, development-authority or leasehold properties.

A frequent objection by borrowers or subsequent purchasers is:

"The Bank did not receive the final Sale Deed, therefore there was no valid mortgage."

This judgment shows that such an argument cannot be considered in isolation.

The bank should examine:

• the original allotment/lease-cum-sale document;

• the Possession Certificate;

• clauses permitting mortgage;

• the document actually deposited with the bank;

• registration of the mortgage, where applicable;

• the Encumbrance Certificate; and

• the chronology of mortgage and subsequent sale.

If the underlying document authorises creation of a mortgage and the mortgage predates the purchaser's acquisition, the subsequent purchaser may not be able to defeat the Bank's security merely by relying on the later Sale Deed.

6. Practical Application

For a co-operative bank taking security over KIADB or similar leasehold property, the loan-security file should clearly establish the borrower's right to mortgage.

The Bank should preserve the exact clause in the allotment/Lease-cum-Sale Agreement permitting mortgage and should obtain and preserve the relevant original documents.

If a subsequent purchaser later claims:

"I have a registered Sale Deed, therefore the Bank has no security interest,"

the Bank can demonstrate the chronology:

1. Lease-cum-Sale Agreement / Possession Certificate created the borrower's interest.

2. The agreement expressly permitted mortgage.

3. Equitable mortgage was created in favour of the Bank in 1999.

4. The purchaser acquired the property only subsequently in 2004.

5. The prior mortgage was registered/reflected in the Encumbrance Certificate.

The High Court's reasoning supports the Bank's position that the subsequent transfer cannot retrospectively destroy the previously created security interest.

The case is also a reminder that due diligence by a purchaser is relevant: where a registered mortgage appears in the Encumbrance Certificate, claiming absence of notice becomes difficult.

Summary (Kannada)

1. ವಾಸ್ತವಾಂಶಗಳು

ಅರ್ಜಿದಾರರು ಕೈಗಾರಿಕಾ ಪ್ರದೇಶದಲ್ಲಿರುವ Sy.No.46ರ Plot No.314 ಆಸ್ತಿಯ ಮಾಲೀಕರು ಎಂದು ಹೇಳಿಕೊಂಡಿದ್ದರು.

ಈ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಮೊದಲು ಕರ್ನಾಟಕ ಕೈಗಾರಿಕಾ ಪ್ರದೇಶಾಭಿವೃದ್ಧಿ ಮಂಡಳಿ (KIADB) Lease-cum-Sale Agreement ಮೂಲಕ ಮೂಲ ಹಂಚಿಕೆದಾರರಿಗೆ ನೀಡಿತ್ತು.

ಮೂಲ ಹಂಚಿಕೆದಾರರು/ಸಾಲಗಾರರು ನಂತರ The Grain Merchant Co-operative Bank Limitedರಿಂದ ಸಾಲ ಪಡೆದಿದ್ದರು.

ಸಾಲಕ್ಕೆ ಭದ್ರತೆಯಾಗಿ, ಸಾಲಗಾರರು Lease-cum-Sale Agreement ಮತ್ತು Possession Certificateಗಳನ್ನು ಬ್ಯಾಂಕಿಗೆ ಠೇವಣಿ ಮಾಡಿ equitable mortgage ಸೃಷ್ಟಿಸಿದ್ದರು.

ಸಂಬಂಧಿತ KIADB ಒಪ್ಪಂದದಲ್ಲಿಯೇ lesseeಗೆ ಆಸ್ತಿಯಲ್ಲಿನ ತನ್ನ right, title and interest ಮೇಲೆ mortgage ಸೃಷ್ಟಿಸಿ ಸಾಲ ಪಡೆಯಲು ಅನುಮತಿ ನೀಡಲಾಗಿತ್ತು.

ಈ mortgage 1999ರಲ್ಲಿ ಸೃಷ್ಟಿಯಾಗಿತ್ತು.

ನಂತರ 2000ರಲ್ಲಿ ಸಾಲಗಾರರು KIADBಯಿಂದ ನೋಂದಾಯಿತ Sale Deed ಪಡೆದರು ಮತ್ತು 19.02.2004ರಂದು ಅದೇ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಪ್ರಸ್ತುತ ಅರ್ಜಿದಾರರಿಗೆ ನೋಂದಾಯಿತ Sale Deed ಮೂಲಕ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಿದರು.

ಅರ್ಜಿದಾರರು ತಾವು ಬ್ಯಾಂಕಿನ mortgage ಬಗ್ಗೆ ಯಾವುದೇ ತಿಳುವಳಿಕೆ ಇಲ್ಲದ bona fide purchasers ಎಂದು ವಾದಿಸಿದರು.

ನಂತರ ಬ್ಯಾಂಕ್ ಸಾಲಗಾರನ ಬಾಕಿ ಮೊತ್ತವನ್ನು ವಸೂಲು ಮಾಡಲು SARFAESI ಕಾಯ್ದೆಯಡಿಯಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿಯ ವಿರುದ್ಧ ಕ್ರಮ ಕೈಗೊಂಡಿತು.

25.01.2017ರಂದು ಆಸ್ತಿಯ ಭೌತಿಕ ಸ್ವಾಧೀನ ಪಡೆಯಲಾಯಿತು.

ಅರ್ಜಿದಾರರು SARFAESI ಕಾಯ್ದೆಯ ಸೆಕ್ಷನ್ 17ರ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ DRTಯನ್ನು ಸಂಪರ್ಕಿಸಿ ಸ್ವಾಧೀನವನ್ನು ಪ್ರಶ್ನಿಸಿದರು.

ಅವರ ಮುಖ್ಯ ವಾದಗಳು:

• ಬ್ಯಾಂಕಿನ ಪರವಾಗಿ ಯಾವುದೇ ಮಾನ್ಯ mortgage ಸೃಷ್ಟಿಯಾಗಿರಲಿಲ್ಲ;

• Lease-cum-Sale Agreement ಮತ್ತು Possession Certificate title deeds ಅಲ್ಲ;

• SARFAESI ಕ್ರಮಕ್ಕೂ ಮುಂಚೆಯೇ ತಾವು ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಖರೀದಿಸಿದ್ದರು;

• ತಾವು bona fide purchasers ಆಗಿದ್ದು mortgage ಬಗ್ಗೆ ತಿಳುವಳಿಕೆ ಇರಲಿಲ್ಲ;

• ಆದ್ದರಿಂದ ಬ್ಯಾಂಕ್ ತಮ್ಮ ಆಸ್ತಿಯ ವಿರುದ್ಧ ಕ್ರಮ ಕೈಗೊಳ್ಳಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ.

DRT ಈ ಮುಖ್ಯ ವಾದಗಳನ್ನು ತಿರಸ್ಕರಿಸಿತು. ಆದರೆ premisesನಲ್ಲಿ ಕಂಡುಬಂದ ಅರ್ಜಿದಾರರ movable properties ಕುರಿತು joint inspection ನಡೆಸಿ ಅವುಗಳನ್ನು ಅರ್ಜಿದಾರರಿಗೆ ಹಸ್ತಾಂತರಿಸುವಂತೆ ಬ್ಯಾಂಕಿಗೆ ನಿರ್ದೇಶಿಸಿತು.

DRAT ಕೂಡ ಅರ್ಜಿದಾರರ appeal ಅನ್ನು ವಜಾಗೊಳಿಸಿತು.

ನಂತರ ಅರ್ಜಿದಾರರು ಸಂವಿಧಾನದ ಅನುಚ್ಛೇದ 226 ಮತ್ತು 227ರ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಕರ್ನಾಟಕ ಹೈಕೋರ್ಟ್‌ಗೆ ಬಂದರು.

2. ಕಾನೂನು ಪ್ರಶ್ನೆ

Lease-cum-Sale Agreement ಮತ್ತು Possession Certificateಗಳನ್ನು deposit of title documents ಮೂಲಕ mortgage ಸೃಷ್ಟಿಸಲು ಬಳಸಬಹುದೇ, ವಿಶೇಷವಾಗಿ ಸಂಬಂಧಿತ KIADB document ಸ್ವತಃ mortgage ಸೃಷ್ಟಿಸಲು lesseeಗೆ ಸ್ಪಷ್ಟ ಅನುಮತಿ ನೀಡಿದ್ದರೆ ಎಂಬುದು ಮುಖ್ಯ ಪ್ರಶ್ನೆಯಾಗಿತ್ತು.

ಅಲ್ಲದೆ, mortgage ಮೊದಲು ಸೃಷ್ಟಿಯಾಗಿದ್ದ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ನಂತರ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಖರೀದಿಸಿದ ವ್ಯಕ್ತಿಗಳು ತಾವು bona fide purchasers ಎಂದು ಹೇಳಿಕೊಂಡು ಬ್ಯಾಂಕಿನ ಹಿಂದಿನ mortgage ಅನ್ನು ಸೋಲಿಸಬಹುದೇ ಎಂಬ ಪ್ರಶ್ನೆಯೂ ಇತ್ತು.

3. ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ತೀರ್ಪು

ಹೈಕೋರ್ಟ್ writ petition ಅನ್ನು ವಜಾಗೊಳಿಸಿತು.

DRT ಮತ್ತು DRAT ನೀಡಿದ ತೀರ್ಪುಗಳನ್ನು ಹೈಕೋರ್ಟ್ ಎತ್ತಿಹಿಡಿಯಿತು.

ಅರ್ಜಿದಾರರು ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿಸುವುದಕ್ಕಿಂತ ಮುಂಚೆಯೇ ಬ್ಯಾಂಕಿನ ಪರವಾಗಿ ಮಾನ್ಯ security interest ಸೃಷ್ಟಿಯಾಗಿತ್ತು ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ತೀರ್ಮಾನಿಸಿತು.

ಸಂಬಂಧಿತ KIADB ಒಪ್ಪಂದವು lesseeಗೆ ಆಸ್ತಿಯಲ್ಲಿನ ತನ್ನ right, title and interest ಮೇಲೆ mortgage ಸೃಷ್ಟಿಸಲು ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿ ಅನುಮತಿ ನೀಡಿದ್ದರಿಂದ Lease-cum-Sale Agreement ಮತ್ತು Possession Certificateಗಳು equitable mortgage ಸೃಷ್ಟಿಸಲು ಆಧಾರವಾಗಬಹುದೆಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಹೇಳಿತು.

Mortgage 1999ರಲ್ಲಿ ಸೃಷ್ಟಿಯಾಗಿತ್ತು. ಆದರೆ ಅರ್ಜಿದಾರರು ಆಸ್ತಿಯನ್ನು 2004ರಲ್ಲಿ ಖರೀದಿಸಿದ್ದರು.

ಆದ್ದರಿಂದ ಬ್ಯಾಂಕಿನ security interest ಅರ್ಜಿದಾರರ ಖರೀದಿಗಿಂತ ಹಿಂದಿನದು.

Mortgage ನೋಂದಾಯಿತವಾಗಿದ್ದು Encumbrance Certificateನಲ್ಲಿ ಕೂಡ ಪ್ರತಿಬಿಂಬಿತವಾಗಿದ್ದರಿಂದ, ಅರ್ಜಿದಾರರು bona fide purchasers without notice ಎಂದು ಯಶಸ್ವಿಯಾಗಿ ಹೇಳಿಕೊಳ್ಳಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ತೀರ್ಮಾನಿಸಿತು.

4. ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ಕಾರಣಗಳು

ನ್ಯಾಯಾಲಯ KIADBಯ Lease-cum-Sale Agreementನ ಸ್ವರೂಪವನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಿತು.

ಆ ಒಪ್ಪಂದದಲ್ಲಿ Clause-Q ಮೂಲಕ lesseeಗೆ premisesನಲ್ಲಿ ತನ್ನ right, title and interest ಮೇಲೆ mortgage ಸೃಷ್ಟಿಸಿ ಸಾಲ ಪಡೆಯಲು ಸ್ಪಷ್ಟ ಅನುಮತಿ ನೀಡಲಾಗಿತ್ತು.

ಆದ್ದರಿಂದ Lease-cum-Sale Agreement ಮತ್ತು Possession Certificateಗಳು equitable mortgage ಸೃಷ್ಟಿಸಲು ಬಳಸಬಹುದಾದ title documents ಆಗಿದ್ದವು ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ತಿಳಿಸಿತು.

Equitable mortgage 1999ರಲ್ಲಿಯೇ ಸೃಷ್ಟಿಯಾಗಿತ್ತು. ಅರ್ಜಿದಾರರು ಆಸ್ತಿಯನ್ನು 2004ರಲ್ಲಿ ಖರೀದಿಸಿದ್ದರು.

ನಂತರದ Sale Deed ಮೂಲಕ ಈಗಾಗಲೇ ಬ್ಯಾಂಕಿನ ಪರವಾಗಿ ಸೃಷ್ಟಿಯಾಗಿದ್ದ security interest ನಾಶವಾಗುವುದಿಲ್ಲ.

Mortgage ನೋಂದಾಯಿತವಾಗಿದ್ದು Encumbrance Certificateನಲ್ಲಿ ಕೂಡ ಕಾಣಿಸಿಕೊಂಡಿತ್ತು.

ಆದ್ದರಿಂದ ಅರ್ಜಿದಾರರು mortgage ಬಗ್ಗೆ ತಿಳುವಳಿಕೆ ಇರಲಿಲ್ಲ ಎಂದು ಹೇಳಿ bona fide purchaser status ಪಡೆಯಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ.

ನಂತರದ Sale Deed ಒಂದೇ ಕಾರಣಕ್ಕೆ ಆಸ್ತಿಯು ಯಾವುದೇ encumbrance ಇಲ್ಲದ ಶುದ್ಧ title ಆಗುತ್ತದೆ ಎಂಬ ವಾದವನ್ನೂ ನ್ಯಾಯಾಲಯ ತಿರಸ್ಕರಿಸಿತು.

5. ಸಹಕಾರಿ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳಿಗೆ ಇರುವ ಪ್ರಸ್ತುತತೆ

KIADB, industrial-area, development-authority ಅಥವಾ leasehold properties ಮೇಲೆ security ಪಡೆಯುವ ಸಹಕಾರಿ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳಿಗೆ ಈ ತೀರ್ಪು ವಿಶೇಷವಾಗಿ ಉಪಯುಕ್ತವಾಗಿದೆ.

ಸಾಲಗಾರರು ಅಥವಾ ನಂತರದ ಖರೀದಿದಾರರು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ:

"ಬ್ಯಾಂಕಿಗೆ ಅಂತಿಮ Sale Deed ಸಿಕ್ಕಿಲ್ಲ; ಆದ್ದರಿಂದ mortgage ಮಾನ್ಯವಲ್ಲ"

ಎಂದು ವಾದಿಸಬಹುದು.

ಈ ತೀರ್ಪಿನ ಪ್ರಕಾರ ಅಂತಹ ವಾದವನ್ನು ಪ್ರತ್ಯೇಕವಾಗಿ ನೋಡಲಾಗುವುದಿಲ್ಲ.

ಬ್ಯಾಂಕ್ ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕಾದ ಪ್ರಮುಖ ದಾಖಲೆಗಳು:

• ಮೂಲ allotment/Lease-cum-Sale Agreement;

• Possession Certificate;

• mortgageಗೆ ಅನುಮತಿ ನೀಡುವ clause;

• ಬ್ಯಾಂಕಿಗೆ deposit ಮಾಡಿದ ಮೂಲ documents;

• mortgage registration;

• Encumbrance Certificate;

• mortgage ಮತ್ತು subsequent saleಗಳ chronology.

Underlying document mortgageಗೆ ಅನುಮತಿ ನೀಡಿದ್ದರೆ ಮತ್ತು purchaser ಖರೀದಿಸುವುದಕ್ಕಿಂತ ಮುಂಚೆಯೇ mortgage ಸೃಷ್ಟಿಯಾಗಿದ್ದರೆ, ನಂತರದ Sale Deed ಆಧರಿಸಿ purchaser ಬ್ಯಾಂಕಿನ security interest ಅನ್ನು ಸೋಲಿಸುವುದು ಕಷ್ಟವಾಗುತ್ತದೆ.

6. ಪ್ರಾಯೋಗಿಕ ಬಳಕೆ

KIADB ಅಥವಾ ಅದೇ ರೀತಿಯ leasehold property ಮೇಲೆ security ಪಡೆಯುವ ಸಹಕಾರಿ ಬ್ಯಾಂಕ್ loan fileನಲ್ಲಿ borrowerಗೆ mortgage ಸೃಷ್ಟಿಸುವ ಹಕ್ಕು ಇದೆ ಎಂಬುದನ್ನು ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿ ದಾಖಲಿಸಬೇಕು.

ವಿಶೇಷವಾಗಿ Lease-cum-Sale Agreementನಲ್ಲಿ mortgageಗೆ ಅನುಮತಿ ನೀಡುವ clause ಅನ್ನು ಗುರುತಿಸಿ ಅದರ ಪ್ರತಿಯನ್ನು ಸುರಕ್ಷಿತವಾಗಿ ಉಳಿಸಬೇಕು.

ನಂತರದ purchaser:

"ನನ್ನ ಬಳಿ registered Sale Deed ಇದೆ; ಆದ್ದರಿಂದ ಬ್ಯಾಂಕಿಗೆ ಯಾವುದೇ security interest ಇಲ್ಲ"

ಎಂದು ವಾದಿಸಿದರೆ, ಬ್ಯಾಂಕ್ chronologyಯನ್ನು ತೋರಿಸಬಹುದು:

1. Lease-cum-Sale Agreement / Possession Certificate ಮೂಲಕ borrowerನ ಹಕ್ಕು ಸೃಷ್ಟಿಯಾಯಿತು.

2. ಆ agreement mortgage ಸೃಷ್ಟಿಸಲು ಸ್ಪಷ್ಟ ಅನುಮತಿ ನೀಡಿತ್ತು.

3. 1999ರಲ್ಲಿ ಬ್ಯಾಂಕಿನ ಪರವಾಗಿ equitable mortgage ಸೃಷ್ಟಿಯಾಯಿತು.

4. 2004ರಲ್ಲಿ ಮಾತ್ರ purchaser ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಖರೀದಿಸಿದನು.

5. ಹಿಂದಿನ mortgage ನೋಂದಾಯಿತವಾಗಿದ್ದು Encumbrance Certificateನಲ್ಲಿ ಪ್ರತಿಬಿಂಬಿತವಾಗಿತ್ತು.

ಆದ್ದರಿಂದ ನಂತರದ sale ಮೂಲಕ ಹಿಂದೆಯೇ ಸೃಷ್ಟಿಯಾಗಿದ್ದ security interest ನಾಶವಾಗುವುದಿಲ್ಲ ಎಂಬ ವಾದಕ್ಕೆ ಈ ತೀರ್ಪು ಸಹಾಯಕವಾಗಿದೆ.

ಈ ಪ್ರಕರಣವು purchasersಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ due diligenceನ ಮಹತ್ವವನ್ನೂ ತೋರಿಸುತ್ತದೆ. Encumbrance Certificateನಲ್ಲಿ registered mortgage ಕಂಡುಬಂದಿದ್ದರೆ, mortgage ಬಗ್ಗೆ ಯಾವುದೇ notice ಇರಲಿಲ್ಲ ಎಂದು purchaser ಹೇಳುವುದು ಹೆಚ್ಚು ಕಷ್ಟಕರವಾಗುತ್ತದೆ.